Saisie immobilière : seules les conclusions au greffe permettent de demander la prorogation du commandement – Cass. 2e civ., 5 mars 2026, n° 23-16.398

# Comment saisir le juge pour proroger un commandement de payer valant saisie immobilière ?

Cour de cassation, 2e chambre civile, 5 mars 2026, n° 23-16.398, Publié au bulletin

Quel était le contexte de cette saisie immobilière ?

L’affaire jugée par la Cour de cassation le 5 mars 2026 trouve son origine dans une procédure de saisie immobilière lancée en 2013 par la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts de France contre Madame O. La créance de la banque était fondée sur un acte de prêt notarié, titre exécutoire permettant d’engager directement des poursuites sans passer par une décision de justice préalable.

Un commandement de payer valant saisie immobilière avait été publié le 30 septembre 2013 au service de la publicité foncière. Ce commandement constitue l’acte de départ des poursuites immobilières et fige le bien saisi : à partir de sa publication, le débiteur ne peut plus vendre ni hypothéquer son bien sans l’accord du créancier poursuivant.

La procédure s’est ensuite enlisée dans le temps. Le juge de l’exécution a dû ordonner à deux reprises la prorogation des effets du commandement. Cette situation illustre une réalité fréquente : les procédures de saisie immobilière peuvent s’étendre sur plusieurs années, notamment lorsque le débiteur conteste les poursuites ou lorsque des incidents procéduraux surviennent.

En 2019, soit près de six ans après le commandement initial, la banque a de nouveau sollicité une prorogation. C’est le mode de saisine choisi par l’établissement bancaire qui va cristalliser le litige et conduire, sept ans plus tard, à cet arrêt de principe de la Cour de cassation.

Un élément supplémentaire est venu compliquer la procédure : le décès du notaire instrumentaire, initialement appelé en garantie dans la procédure. Ses ayant-droits ont dû reprendre l’instance d’appel en 2021, ajoutant une dimension successorale à ce contentieux déjà complexe.

Qu’est-ce qu’une demande de prorogation d’un commandement de payer ?

Le commandement de payer valant saisie immobilière produit ses effets pendant une durée limitée. Au-delà de cette période, s’il n’a pas été procédé à la vente du bien, le créancier doit demander au juge la prorogation des effets du commandement pour éviter qu’il ne devienne caduc.

Cette limitation temporelle vise à protéger le débiteur contre des poursuites qui s’éterniseraient indéfiniment sans aboutir. Elle traduit également un équilibre entre le droit du créancier à recouvrer sa créance et celui du débiteur à ne pas voir son patrimoine immobilier indéfiniment gelé par une procédure de saisie.

La demande de prorogation peut être nécessaire pour plusieurs raisons : des contestations judiciaires qui retardent la vente, des difficultés à évaluer le bien, la recherche d’un arrangement amiable entre les parties, ou encore des incidents de procédure comme en l’espèce.

Dans le cas présent, la banque avait déjà obtenu deux prorogations successives avant de solliciter une troisième prolongation en 2019. Cette multiplication des prorogations témoigne de la longueur exceptionnelle de cette procédure de saisie immobilière, commencée en 2013 et toujours pendante en 2026, date de l’arrêt de cassation.

Le juge de l’exécution dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder ou refuser la prorogation. Il doit vérifier que les raisons du retard sont légitimes et que le créancier n’a pas fait preuve de négligence dans la conduite des poursuites. Cette vérification suppose que la demande soit régulièrement portée devant lui, ce qui nous ramène au cœur du litige.

Quel problème procédural s’est posé dans cette affaire ?

Le litige porte sur une question apparemment technique mais aux conséquences juridiques majeures : par quel acte procédural le créancier doit-il saisir le juge de l’exécution d’une demande de prorogation du commandement de payer ?

Cette interrogation renvoie à une distinction fondamentale en procédure civile entre deux modes de saisine du juge : l’assignation d’une part, et le dépôt de conclusions au greffe d’autre part. Ces deux techniques procédurales obéissent à des règles et à des formalités différentes.

Comment la banque avait-elle saisi le juge ?

La Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts de France a choisi de solliciter la prorogation par voie d’assignation. Concrètement, la banque a fait délivrer par huissier de justice deux actes d’assignation les 4 et 8 juillet 2019 à Madame O., la convoquant devant le juge de l’exécution pour qu’il statue sur la demande de prorogation.

Ce choix peut sembler logique de prime abord : l’assignation est le mode de saisine le plus courant en matière civile. Elle garantit que le défendeur est parfaitement informé de la procédure engagée contre lui et des prétentions formulées à son encontre. L’huissier de justice se déplace, remet l’acte en mains propres ou selon les modalités légales de signification, et le défendeur dispose d’un délai pour préparer sa défense.

Du point de vue de la banque créancière, cette démarche présentait une certaine logique : après plusieurs années de procédure, elle souhaitait relancer formellement les poursuites par un acte solennel et incontestable quant à sa réception par la débitrice.

Cependant, cette approche méconnaissait les spécificités de la procédure de saisie immobilière, qui obéit à des règles procédurales particulières, distinctes de celles applicables aux procédures civiles ordinaires. Ces règles spéciales sont édictées par le Code des procédures civiles d’exécution, texte qui régit l’ensemble des voies d’exécution forcée.

Quelle contestation a soulevé la débitrice ?

Madame O., représentée par son conseil, a immédiatement contesté la régularité de cette saisine. Elle a soulevé une fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’argumentation de la débitrice reposait sur une analyse précise du texte applicable. L’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit expressément que toute contestation ou demande incidente dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière doit être formée par dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.

Selon Madame O., la demande de prorogation constitue indéniablement une demande incidente : elle ne lance pas une nouvelle procédure, mais s’insère dans la procédure de saisie immobilière déjà en cours depuis 2013. Dès lors, elle devait respecter le formalisme spécifique imposé par l’article R. 311-6, à savoir le dépôt de conclusions au greffe.

L’assignation délivrée par la banque, même si elle émane d’un huissier de justice et respecte toutes les formalités propres à ce type d’acte, ne correspond pas au mode de saisine prévu par le texte. Il s’agirait donc d’une saisine irrégulière du juge, justifiant l’irrecevabilité de la demande.

Cette position de défense était particulièrement habile car la débitrice n’avait pas à démontrer qu’elle subissait un grief du fait de cette irrégularité. En matière de procédure, certaines règles sont d’ordre public et leur violation entraîne automatiquement la nullité ou l’irrecevabilité, indépendamment du préjudice subi.

Quelle position a retenu la cour d’appel d’Amiens ?

Dans un premier temps, le juge de l’exécution saisi par l’assignation a rendu un jugement d’orientation le 26 juillet 2019, ordonnant la prorogation des effets du commandement pour une nouvelle durée de deux ans. Ce jugement validait implicitement le mode de saisine par assignation, considérant manifestement que la juridiction avait été régulièrement saisie.

Madame O. a interjeté appel de cette décision. L’affaire a donc été portée devant la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens, qui a rendu son arrêt le 21 mars 2023, confirmant le jugement du juge de l’exécution.

Le raisonnement de la cour d’appel reposait sur une interprétation extensive du formalisme procédural. Pour les juges d’Amiens, l’assignation valant conclusions, la demande incidente à une procédure de saisie immobilière pouvait être valablement formée soit par conclusions d’avocat, soit par assignation.

Cette position traduisait une approche pragmatique : l’assignation contient nécessairement l’exposé des prétentions du demandeur et leurs moyens, tout comme des conclusions. Dès lors, pourquoi sanctionner formellement le créancier qui a choisi un mode de saisine plus solennel, garantissant mieux l’information du débiteur ?

La cour d’appel considérait en substance qu’il existait une équivalence fonctionnelle entre assignation et conclusions : les deux actes remplissent la même fonction d’information du défendeur et de saisine du juge. Dès lors, une interprétation souple des textes commanderait d’accepter l’un ou l’autre mode de saisine.

Cette analyse, malgré son apparente logique, méconnaissait la lettre même de l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, qui ne prévoit qu’un seul mode de saisine : le dépôt de conclusions au greffe. C’est précisément cette méconnaissance que la Cour de cassation va sanctionner.

Pourquoi la Cour de cassation casse-t-elle l’arrêt d’appel ?

La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2026, censure fermement le raisonnement de la cour d’appel d’Amiens. Elle casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions, reprochant aux juges du fond d’avoir violé l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

La Haute juridiction rappelle le principe avec une clarté qui ne laisse place à aucune ambiguïté : la demande incidente de prorogation devait être formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, pour être jugée dans la procédure de saisie immobilière.

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui veille au respect scrupuleux des règles de procédure en matière de voies d’exécution. Le formalisme n’est pas conçu comme une contrainte arbitraire, mais comme une garantie essentielle des droits de la défense et de la sécurité juridique.

Que dit précisément l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ?

L’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, dans ses deux premiers alinéas visés par la Cour de cassation, dispose :

« À moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. La communication des conclusions et des pièces entre avocats est faite dans les conditions prévues par l’article 766 du code de procédure civile. La communication des conclusions est faite par signification au débiteur qui n’a pas constitué avocat. »

Ce texte établit un principe clair assorti d’une réserve initiale. Le principe, c’est le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat pour toute contestation ou demande incidente. La réserve, « à moins qu’il en soit disposé autrement », renvoie aux dispositions spéciales du Code qui prévoiraient un autre mode de saisine pour certaines demandes particulières.

En l’espèce, aucune disposition spéciale ne prévoit un mode de saisine différent pour les demandes de prorogation du commandement de payer. Le principe s’applique donc pleinement : seul le dépôt de conclusions au greffe est admis.

La Cour de cassation souligne que ce texte organise également la communication entre les parties : les conclusions et pièces circulent entre avocats selon les modalités de l’article 766 du Code de procédure civile (par voie électronique via le RPVA, le réseau privé virtuel des avocats). Si le débiteur n’a pas constitué avocat, la communication lui est faite par signification d’huissier.

Ce système procédural présente plusieurs avantages. Il s’inscrit dans le cadre de la procédure de saisie immobilière déjà ouverte, évitant une rupture formelle qui pourrait compliquer le suivi du dossier. Il garantit la traçabilité des demandes par le greffe, qui centralise l’ensemble de la procédure. Il assure enfin la célérité, puisque les conclusions sont immédiatement versées au dossier sans nécessiter les délais de signification propres aux assignations.

Quelle est la sanction d’une saisine irrégulière ?

La Cour de cassation est explicite : la sanction d’une demande formée par assignation au lieu de conclusions est l’irrecevabilité, à peine d’être relevée d’office par le juge.

Cette formulation mérite explication. L’irrecevabilité signifie que le juge ne peut pas examiner le fond de la demande. Il doit constater l’irrégularité procédurale et déclarer la demande irrecevable sans se prononcer sur le bien-fondé de la prorogation sollicitée.

Le caractère « relevé d’office » de cette irrecevabilité est crucial. Même si le débiteur ne soulève pas l’irrégularité, le juge a l’obligation de la constater et d’en tirer les conséquences. Il ne peut pas régulariser une saisine irrégulière. Il ne peut pas considérer que, puisque le débiteur ne s’en plaint pas, il peut passer outre.

Cette rigueur s’explique par la nature des règles en cause. Les règles de compétence et de procédure en matière de voies d’exécution sont d’ordre public. Elles ne protègent pas seulement l’intérêt particulier du débiteur, mais l’intérêt général attaché à la bonne administration de la justice et au respect des procédures légales.

En l’espèce, la Cour de cassation ne se contente pas de casser l’arrêt d’appel. Elle prononce également la condamnation de la banque aux dépens, ainsi qu’au paiement de 3 000 euros à Madame O. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (indemnisation des frais irrépétibles, notamment les honoraires d’avocat).

Ces condamnations pécuniaires constituent un signal clair adressé aux créanciers poursuivants : le non-respect des règles procédurales a un coût, non seulement en termes de temps perdu mais aussi financièrement.

Quelle est la portée pratique de cet arrêt ?

L’arrêt du 5 mars 2026 a été publié au bulletin de la Cour de cassation, ce qui lui confère une portée normative renforcée. Une telle publication signale que la Haute juridiction entend poser un principe de droit destiné à guider l’ensemble des juridictions inférieures.

Au-delà du cas particulier jugé, cet arrêt établit une règle claire applicable à toutes les procédures de saisie immobilière : toute demande incidente, qu’il s’agisse d’une prorogation du commandement, d’une contestation sur la créance, d’une demande de mainlevée ou de toute autre demande s’inscrivant dans la procédure en cours, doit impérativement être formée par dépôt de conclusions au greffe.

Quelles conséquences pour les créanciers poursuivants ?

Pour les établissements bancaires et autres créanciers engageant des procédures de saisie immobilière, cet arrêt impose une vigilance accrue sur le respect du formalisme procédural.

Les conseils juridiques et avocats intervenant pour le compte des créanciers doivent désormais systématiquement privilégier le dépôt de conclusions au greffe pour toute demande incidente dans une procédure de saisie immobilière, même si l’assignation leur paraît plus solennelle ou plus sécurisante.

Cette exigence s’applique notamment aux demandes suivantes, qui constituent toutes des demandes incidentes dans une procédure de saisie immobilière en cours :

– Demande de prorogation des effets du commandement de payer
– Demande de report de l’audience d’adjudication
– Demande de fixation d’une nouvelle mise à prix
– Demande de modification des conditions de la vente
– Demande d’autorisation de visites du bien saisi

Le non-respect de ce formalisme expose le créancier à voir sa demande déclarée irrecevable, avec toutes les conséquences que cela implique. Si une prorogation n’est pas obtenue à temps, le commandement devient caduc. Le créancier doit alors recommencer l’intégralité de la procédure depuis le début : signification d’un nouveau commandement, nouvelle publication au service de la publicité foncière, nouvelles contestations possibles.

Cette obligation de recommencement présente plusieurs risques majeurs pour le créancier. D’abord, un risque de prescription : si entre-temps, le délai de prescription de la créance expire, celle-ci pourrait devenir irrécouvrable. Ensuite, un risque financier : chaque acte de procédure génère des frais (huissier, avocat, publicité foncière) qui s’accumulent. Enfin, un risque d’insolvabilité aggravée du débiteur : pendant les mois ou années nécessaires pour relancer la procédure, la situation patrimoniale du débiteur peut se dégrader.

Quelles protections pour les débiteurs saisis ?

Du point de vue du débiteur confronté à une saisie immobilière, cet arrêt constitue une garantie procédurale importante. Il confirme que les règles de procédure ne sont pas de simples formalités administratives, mais des protections effectives des droits de la défense.

Le débiteur peut désormais s’appuyer sur cet arrêt pour contester toute demande incidente qui ne serait pas formée selon les modalités légales. Concrètement, si un débiteur reçoit une assignation pour demande de prorogation ou toute autre demande incidente dans une saisie immobilière, il doit systématiquement soulever l’irrecevabilité devant le juge.

Cette contestation ne nécessite pas de démontrer un grief particulier. Le simple constat de l’irrégularité suffit. Le débiteur n’a pas à prouver qu’il a été empêché de se défendre ou qu’il a subi un préjudice. L’irrégularité procédurale se suffit à elle-même.

Par ailleurs, l’arrêt rappelle que le juge doit relever d’office cette irrecevabilité. Même si le débiteur ne dispose pas d’avocat ou n’a pas connaissance de cette règle technique, le juge de l’exécution saisi irrégulièrement par assignation devrait constater l’irrecevabilité.

Cette protection s’inscrit dans un contexte où les débiteurs saisis sont souvent en situation de vulnérabilité : difficultés financières, manque d’information juridique, absence de représentation par avocat dans les premiers temps de la procédure. Le formalisme rigoureux imposé par l’article R. 311-6 constitue ainsi un rempart contre des procédures qui ne respecteraient pas scrupuleusement le cadre légal.

Conclusion

L’arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 marque un rappel ferme des règles procédurales applicables aux saisies immobilières. En cassant l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens qui avait admis qu’une demande de prorogation puisse être formée par assignation, la Haute juridiction réaffirme l’impérativité de l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cette décision illustre la rigueur du formalisme procédural en matière de voies d’exécution. Loin d’être de simples subtilités techniques, les règles de procédure constituent des garanties fondamentales pour l’équilibre entre les droits du créancier à recouvrer sa créance et ceux du débiteur à se défendre dans un cadre légal protecteur.

Pour les créanciers et leurs conseils, cet arrêt impose une vigilance accrue dans le choix des actes de procédure. Toute demande incidente dans une saisie immobilière doit désormais impérativement être formée par dépôt de conclusions au greffe, sous peine d’irrecevabilité. L’assignation, mode traditionnel de saisine en procédure civile ordinaire, ne trouve pas à s’appliquer dans ce cadre spécifique.

Pour les débiteurs, cette jurisprudence offre un moyen de défense efficace face à des procédures irrégulières. Elle rappelle que même dans l’urgence du recouvrement forcé, le respect scrupuleux des formes légales demeure une exigence incontournable de l’État de droit.

Cette affaire, qui aura duré plus de treize ans depuis le commandement initial de 2013, témoigne également de la complexité et de la longueur potentielle des procédures de saisie immobilière. Elle rappelle l’importance, pour toutes les parties, d’une connaissance précise des règles applicables afin d’éviter les erreurs procédurales qui peuvent faire perdre des années et compromettre définitivement l’issue d’une procédure.

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