Un recours est-il possible lorsqu’un accord de prêt a été consenti par la banque mais qu’elle refuse finalement d’éditer l’offre de prêt ?

Lorsqu’un établissement bancaire accorde un accord de principe pour un prêt mais refuse ensuite d’émettre l’offre de prêt définitive, de nombreux emprunteurs s’interrogent sur les recours possibles face à cette situation. Cette problématique, fréquente lors des démarches de financement immobilier ou professionnel, soulève des questions juridiques essentielles sur l’engagement de la banque et les droits de l’emprunteur. Découvrez ici les principes applicables, les obligations de la banque et les solutions envisageables en cas de refus d’édition de l’offre de prêt malgré un accord initial.

1. Principes généraux : liberté de la banque, mais obligation de bonne foi

 En droit français, la banque dispose en principe d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder ou refuser un crédit, tant qu’elle ne s’est pas déjà engagée par une offre ferme et sans réserve. La jurisprudence rappelle que, « hors le cas où il est tenu par un engagement antérieur, le banquier est libre, sans avoir à justifier sa décision qui est discrétionnaire, de s’abstenir de proposer un crédit ou de refuser de le consentir » (CA Aix-en-Provence, 12 déc. 2013, n° 11/12024). Cependant, même au stade des pourparlers, la banque doit respecter :

• la bonne foi dans la conduite des négociations,
• la loyauté dans l’information donnée au candidat emprunteur.

 Un simple accord de principe, même chiffré (montant, durée, taux, frais), n’est pas une offre ferme et définitive, mais un engagement de négocier de bonne foi. La Cour de cassation juge, à propos d’un accord de principe « sous les réserves d’usage » :

 « un accord de principe donné par une banque “sous les réserves d’usage” implique nécessairement que les conditions définitives de l’octroi de son concours restent à définir et oblige seulement celle-ci à poursuivre, de bonne foi, les négociations en cours ». Cass. com., 10 janv. 2012, n° 10-26.149.

 Il faut donc distinguer :

 La question centrale devient donc : que recouvre exactement “accord de prêt consenti” dans votre situation ? S’agit‑il d’un simple accord de principe ou d’une véritable offre de prêt déjà émise et retirée avant signature ?

2. Quand un « accord de prêt » n’est qu’un accord de principe

2.1. Accord de principe « sous réserves d’usage »

 Les décisions relatives aux crédits immobiliers montrent que :

• L’« accord de principe sous les réserves d’usage » n’est pas une offre ferme.
• Il n’oblige pas la banque à octroyer le crédit ; il l’oblige seulement à :

• continuer les discussions,
• examiner le dossier,
• vérifier, par exemple, le taux d’endettement, les garanties, la stabilité de la situation professionnelle, etc.,
   et à le faire de bonne foi.

 Ainsi, dans l’affaire Gonzalez (Cass. com. 10 janv. 2012, n° 10-26.149) :

• La banque avait adressé un courrier d’« accord de principe sous les réserves d’usage » pour un prêt immobilier (montant, durée, taux, frais de dossier indiqués). [2]
• Elle a ensuite refusé le prêt pour taux d’endettement excessif.
• Les juges du fond avaient considéré que la banque s’était engagée à formuler une offre conforme à ces éléments ; la Cour de cassation casse : l’accord de principe n’est pas une offre obligatoire, il oblige seulement à négocier de bonne foi.

Ainsi, un accord de principe « sous les réserves d’usage » n’emporte pas obligation d’accorder le prêt, mais seulement de mener les pourparlers de bonne foi.

2.2. Conséquence : liberté de refuser d’émettre l’offre

 Dans ce cadre, la banque peut encore refuser d’éditer l’offre de prêt, par exemple :

• si l’analyse plus poussée du dossier révèle un taux d’endettement trop élevé,
• si les garanties envisagées sont jugées insuffisantes,
• ou plus généralement si les critères internes de risque ne sont plus satisfaits.

 Ce refus n’est pas en soi fautif, tant que :

• il intervient dans le cadre de négociations encore inachevées,
• et que la banque respecte la bonne foi (pas de motif mensonger ou purement opportuniste, pas de manœuvres trompeuses).

3. Quand existe‑t‑il une offre de prêt engageant la banque ?

3.1. Notion d’« offre ferme et sans réserve »

 Pour les ventes immobilières sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, la Cour de cassation a précisé que la condition est réputée réalisée dès qu’existe une offre ferme et sans réserve, conforme aux stipulations contractuelles, peu importe que le formalisme du Code de la consommation soit parfaitement respecté (ce formalisme protège l’emprunteur, pas le vendeur ou la banque).

Est une offre ferme : la lettre ou l’écrit de la banque qui :

• fixe le montant, la durée, le taux, et
• n’est plus subordonnée qu’à des réserves purement techniques ou habituelles qui ne mettent pas en cause la réalité de l’engagement (ex. « sous réserve de prise de garanties et assurances » n’ôte pas le caractère ferme). Cass. 1re civ., 14 janv. 2010, n° 08‑21.520 ; Cass. 3e civ., 23 juin 2010, n° 09‑15.963.

N’est pas une offre ferme :

• un simple « accord de principe » sur en‑tête de banque,
• un accord conditionné à la future réalisation de nombreuses formalités substantielles ou à des prises de garanties encore indéterminées. Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06‑17.413 et n° 06‑19.148.

La condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie dès délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

3.2. Effets d’une véritable offre de prêt

 Lorsque la banque a émis une véritable offre de prêt :

• Elle est alors juridiquement engagée : si l’emprunteur accepte l’offre dans le délai légal (généralement après le délai de réflexion légal et avant l’expiration de validité de l’offre), le contrat de prêt est parfait.
• Un retrait unilatéral de l’offre avant son terme, sans motif légitime et alors que les conditions indiquées sont encore réunies, pourrait constituer :

• une rupture fautive des pourparlers avancés ou
• un non‑respect de la force obligatoire d’un engagement déjà ferme.

 Dans les documents fournis, la situation typique concerne surtout l’opposabilité de l’offre au vendeur pour la condition suspensive, mais la logique est transposable dans le rapport banque / emprunteur : une offre ferme crée des droits et obligations.

4. Recours possibles contre la banque

 Tout dépend donc de la nature exacte de ce qui a été consenti par la banque.

4.1. Si la banque n’a donné qu’un accord de principe

 Dans ce cas, le terrain est celui de la responsabilité délictuelle (article 1240 anciennement 1382 du code civil) pour rupture fautive des pourparlers. Les jurisprudences et analyses doctrinales enseignent :

• La banque doit poursuivre de bonne foi les négociations.

• Elle n’est pas tenue d’aboutir à un contrat, mais ne peut pas :

• invoquer des motifs manifestement fallacieux (par ex. faux prétexte alors que le véritable motif est une opportunité de marché, hausse des taux, etc.),
• ni adopter un comportement contradictoire ou déloyal au regard de ce qu’elle a elle‑même laissé entendre au client (principe de cohérence, proche de l’« estoppel »).

 Le recours est alors, en principe, limité à la réparation du préjudice de rupture fautive des pourparlers, qui s’analyse en général en :

• perte d’une chance de négocier un crédit auprès d’un autre établissement dans de meilleures conditions de temps ou de taux,
• frais engagés en pure perte (expertises, frais de dossier, frais de promesse, etc.), sous réserve de leur lien de causalité.

 Mais la jurisprudence est prudente :

• Dans l’affaire de l’accord de principe sous « réserves d’usage » (Cass. com. 10 janvier 2012 n° 10-26.149 (n° 27 F-D), Sté Lyonnaise de banque c/ Gonzalez), la Cour de cassation a clairement rappelé que la banque n’était pas liée par l’accord de principe et ne commet pas nécessairement de faute en refusant ensuite le crédit, dès lors qu’elle s’est bornée à exercer son pouvoir de décision au vu des éléments définitifs (taux d’endettement).
• La banque est libre de subordonner l’octroi du prêt à la réalisation des conditions qu’elle juge utiles, dès lors qu’elle le fait de bonne foi et respecte la loyauté qui préside aux pourparlers contractuels.

 Donc, un recours n’est possible que si vous démontrez une faute précise :

• Ex. : promesse claire d’octroi définitif, puis retrait pour un motif étranger au risque de crédit et totalement contraire à ce qui avait été annoncé ;
• ou encore, comportements contradictoires de la banque ayant fait perdre sa chance au demandeur de mobiliser une autre banque à temps.

4.2. Si une offre de prêt ferme a été émise puis non honorée

 Les Tribunaux se concentrent principalement sur :

• la portée des accords de principe,
• la réalisation de la condition suspensive dans les contrats de vente immobilière,
• et la responsabilité de la banque dans l’octroi fautif ou l’exécution du prêt (mise en garde, déchéance du terme).

Ainsi :

• Si la banque a déjà émis une véritable offre ferme et sans réserve, elle est liée par celle‑ci tant qu’elle est valable ; un retrait pour convenance personnelle pourrait être analysé comme une violation du principe de bonne foi dans l’exécution des conventions et de la force obligatoire du contrat (articles 1103 et 1104 du code civil).
• Le recours serait alors a priori de nature contractuelle (si un contrat de prêt est déjà regardé comme parfait ou si l’offre est analysée comme engagement contractuel unilatéral) ou quasi‑contractuelle / délictuelle dans l’hypothèse inverse.

 Toutefois, il convient donc d’être prudent :

• le type d’écrit émis par la banque (simple lettre, offre de crédit immobilier conforme au Code de la consommation, projet non signé…) est déterminant pour qualifier sa portée,
• la chronologie exacte (date de l’accord, date de l’offre, date de retrait) est essentielle.

4.3. Lien avec la condition suspensive dans un compromis de vente

 Si l’accord de prêt ou l’offre de prêt intervenait dans le cadre d’un compromis de vente immobilière avec condition suspensive d’obtention de prêt, d’autres enjeux existent :

• La vente est conclue « sous la condition suspensive de l’obtention du prêt ».
• La condition est réalisée dès qu’une offre ferme et sans réserve conforme au compromis est délivrée à l’acquéreur, même si le formalisme de l’offre de crédit immobilier n’est pas entièrement respecté.
• En revanche, un simple accord de principe ne suffit pas à caractériser la réalisation de la condition. Cass. 3e civ. 7 nov. 2007, n° 06‑17.413.

 Cela joue surtout dans les rapports acquéreur / vendeur (argument du vendeur pour dire que la condition est défaillie ou accomplie), mais cela peut aussi entrer dans l’appréciation du préjudice de l’acquéreur vis‑à‑vis de la banque (perte de la vente, indemnité d’immobilisation, etc.).