Construction de maison individuelle et prêt bancaire : la clause d’amortissement différé subordonnée à un PV sans réserves est abusive – Cass. civ. 1re, 17 décembre 2025, n° 24-12.411

Cour de cassation, 1^re chambre civile, 17 décembre 2025, pourvoi n° 24-12.411

Quel était le contexte de l’affaire ?

Le 10 janvier 2015, une banque consent à un couple un prêt immobilier dénommé « Primo + », destiné à financer la construction d’une maison individuelle. La structure du prêt comporte une phase initiale de pré-financement, durant laquelle les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux et où les emprunteurs paient uniquement des intérêts intercalaires calculés sur les sommes déjà versées par le prêteur. Cette phase est censée s’achever à la fin du chantier, à la mise en amortissement, qui correspond au démarrage du remboursement du capital.

L’offre de prêt comporte toutefois une stipulation singulière (article 4-C des conditions spécifiques) que la Cour de cassation reproduit en partie : « Dans le cas de construction de maison individuelle avec contrat (…) La mise en amortissement du dossier ne pourra intervenir qu’après production du procès-verbal de réception sans réserve (…). Un montant égal à 5 % du montant du contrat de construction sera bloqué tant que le procès-verbal de réception des travaux n’a pas été produit (…). En cas de réception d’un procès-verbal avec réserves, le versement ne pourra être effectué. L’unique condition pour débloquer ce montant de 5 % est le versement sur un compte séquestre ouvert auprès d’un avocat ».

Concrètement, cette clause produit un effet redoutable : tant que les emprunteurs ne produisent pas un procès-verbal sans réserves — ce qui, sur un chantier moyen, est rare au moment de la première réception — la dernière tranche de 5 % du contrat de construction n’est pas débloquée, et la mise en amortissement reste suspendue. Pour sortir de cette impasse, l’unique alternative offerte par le contrat est une consignation de 5 % entre les mains d’un avocat.

Estimant que cette clause leur faisait subir des intérêts intercalaires excessifs sur une période artificiellement prolongée, et qu’elle se heurtait par ailleurs aux dispositions impératives du Code de la construction sur la consignation des sommes en cas de réserves, les emprunteurs ont assigné la banque pour voir réputer la clause non écrite. La cour d’appel de Metz, par un arrêt du 14 décembre 2023, leur a donné raison. La banque s’est pourvue en cassation. Par son arrêt du 17 décembre 2025, la première chambre civile rejette le pourvoi et confirme intégralement la qualification de clause abusive.

Comment fonctionne la phase de pré-financement d’un prêt construction ?

Que sont les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont les intérêts dus pendant la phase de pré-financement, sur les seules tranches de capital déjà débloquées. Leur montant cumulé dépend directement de la durée de cette phase : plus elle est longue, plus l’emprunteur paie d’intérêts qui ne réduisent pas le capital. À l’inverse, plus le passage à l’amortissement est rapide, plus le coût total du crédit est maîtrisé, puisque chaque mensualité commence à amortir le capital.

Pour un prêt de construction de 200 000 euros débloqué progressivement sur dix-huit mois, par exemple, le différentiel d’intérêts entre une mise en amortissement à dix-huit mois (réception sans réserves) et une mise en amortissement à vingt-quatre mois (reportée pour cause de réserves) peut représenter plusieurs milliers d’euros. Sur des durées plus longues encore, lorsque la réception traîne, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros.

Quand la mise en amortissement intervient-elle normalement ?

Dans une logique économiquement saine, la mise en amortissement intervient au moment où le bien est achevé et donc utilisable par l’emprunteur. Le procès-verbal de réception des travaux, signé entre le maître de l’ouvrage et le constructeur, marque cette étape. Le Code de la construction et de l’habitation, dans son article 1792-6 du Code civil et son article R. 231-7 (pour les contrats de construction de maison individuelle), prévoit que la réception puisse être prononcée avec réserves lorsque l’ouvrage présente des défauts mineurs, sans que cette circonstance prive le maître de l’ouvrage de l’usage du bien.

L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation organise précisément la situation : en cas de réception avec réserves, une fraction du prix (5 %) est consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties, jusqu’à la levée des réserves. Le législateur a donc lui-même conçu un mécanisme protecteur, qui permet la mise en service du bien sans laisser au constructeur la maîtrise des 5 % restants, mais sans non plus paralyser l’opération financière.

Quelle clause précise est qualifiée d’abusive ?

La clause litigieuse n’est pas la simple règle selon laquelle l’amortissement démarre au dernier déblocage : prise isolément, cette stipulation est habituelle et ne pose pas en elle-même de difficulté. Le problème vient de la combinaison de trois éléments :

• la subordination de la mise en amortissement à la production d’un procès-verbal sans réserves ;
• en cas de réserves, le blocage de la dernière tranche de 5 % et donc le report indéfini de la mise en amortissement ;
• l’unique alternative offerte pour sortir du blocage : la consignation de 5 % du contrat de construction sur un compte séquestre ouvert auprès d’un avocat.

C’est cette combinaison qui pose problème. Elle place les emprunteurs devant un choix entre supporter des intérêts pleins sur la totalité du capital pendant une période qui s’étend bien au-delà de la fin des travaux, ou consentir à une consignation chez un avocat — modalité qui n’est pas celle prévue par le Code de la construction et qui suppose l’accord du constructeur, lequel n’est pas tenu de l’accepter.

Pourquoi la clause crée-t-elle un déséquilibre significatif ?

Selon l’article L. 132-1 ancien du Code de la consommation (devenu, depuis l’ordonnance du 14 mars 2016, l’article L. 212-1 du même code), sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Les clauses qui portent sur l’objet principal du contrat échappent à ce contrôle, à condition d’être claires et compréhensibles.

L’exigence de transparence et la jurisprudence européenne

Pour qu’une clause portant sur l’objet principal du contrat soit immune au contrôle des clauses abusives, elle doit être rédigée de façon claire et compréhensible. La Cour de justice de l’Union européenne, dans son arrêt Kásler et Káslerné Rábai du 30 avril 2014 (C-26/13), a précisé que cette exigence dépasse la simple intelligibilité grammaticale : elle impose que le contrat expose « de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme » et permette au consommateur d’évaluer, sur la base de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques.

Dans l’affaire commentée, la Cour de cassation considère que la clause litigieuse, « si elle est compréhensible sur un plan grammatical, ne permet pas au consommateur d’évaluer les conséquences économiques concrètes qui en découlent pour lui ». En particulier, elle ne permet pas de comprendre clairement qu’en cas de procès-verbal avec réserves, les intérêts du prêt continueront à être calculés sur l’intégralité du capital déjà débloqué, tant que la consignation des 5 % n’aura pas été opérée chez un avocat.

Cette opacité fait perdre à la clause son immunité au titre de l’objet principal du contrat. Le contrôle du caractère abusif redevient possible.

L’incompatibilité avec l’article R. 231-7 du Code de la construction

La Cour de cassation va plus loin et identifie un second motif de qualification abusive : la clause impose aux emprunteurs une consignation auprès d’un avocat, alors que l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, en matière de contrat de construction de maison individuelle, une consignation entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties.

Ce simple décalage produit une contrainte pratique majeure. Pour utiliser la clause d’amortissement différé sans subir le report indéfini de la mise en amortissement, les emprunteurs doivent obtenir l’accord du constructeur sur le choix de l’avocat consignataire. Si le constructeur refuse — et il n’a aucune obligation légale d’accepter cette modalité particulière — les emprunteurs se trouvent prisonniers de la phase de pré-financement, contraints de payer des intérêts pleins jusqu’à la levée des réserves, qui peut intervenir des mois ou des années plus tard.

La cour d’appel de Metz, suivie par la Cour de cassation, en déduit que la clause « place les emprunteurs en situation de ne pas pouvoir respecter le contrat conclu avec le constructeur, faute d’accord de celui-ci sur ce mode de consignation, ou de devoir prolonger la période de préfinancement au seul profit de la banque en augmentant le montant cumulé des intérêts intercalaires ».

Quelles conséquences pratiques pour les emprunteurs ?

L’arrêt du 17 décembre 2025 ouvre des perspectives très concrètes pour deux catégories d’emprunteurs.

La première catégorie est constituée des emprunteurs qui ont souscrit ce type de prêt « construction maison individuelle » entre 2010 et 2020 et dont la mise en amortissement a été reportée pendant plusieurs mois ou plusieurs années en raison de réserves de réception. Ils ont supporté des intérêts intercalaires plus élevés que ce qu’aurait justifié une mise en amortissement à la date normale de fin de chantier. Ces intérêts excédentaires constituent, pour la banque, une somme indûment perçue qui doit être restituée lorsque la clause est réputée non écrite.

La seconde catégorie est constituée des emprunteurs dont le prêt est encore actif aujourd’hui, ou qui ont remboursé par anticipation. Pour eux, le calcul du préjudice doit intégrer la totalité des intérêts intercalaires payés sur la période où la mise en amortissement aurait dû intervenir si la clause n’avait pas joué — c’est-à-dire à la date de la réception des travaux, avec ou sans réserves.

Comment construire une action en restitution ?

Pour l’emprunteur qui souhaite faire valoir cette jurisprudence, plusieurs étapes s’imposent.

La première étape est de récupérer l’intégralité de la documentation contractuelle : offre de prêt, conditions générales, conditions spécifiques, avenants, ainsi que les pièces relatives à l’opération de construction (contrat de construction de maison individuelle, échéancier d’appels de fonds, procès-verbal de réception, courriers de levée des réserves). Tous ces documents permettent d’établir précisément la chronologie du chantier et de la phase de pré-financement.

La deuxième étape est de caractériser la non-transparence de la clause. Il faut montrer que, à la lecture de la clause, un consommateur moyen ne pouvait pas anticiper que :

• la moindre réserve de réception suspendrait indéfiniment la mise en amortissement ;
• la consignation chez un avocat exigerait l’accord du constructeur, lequel n’est pas obligé d’y consentir ;
• les intérêts pleins continueraient à courir sur la totalité du capital pendant tout ce temps.

La troisième étape est de chiffrer le préjudice. Le calcul reposera sur la comparaison entre le tableau d’amortissement effectivement appliqué et un tableau d’amortissement reconstitué dans l’hypothèse d’une mise en amortissement à la date normale de fin de chantier. Le surcoût en intérêts est la base du préjudice indemnisable.

La quatrième étape est d’identifier les moyens complémentaires susceptibles de renforcer la demande :

• contestation des stipulations d’intérêts en cas de TAEG erroné ;
• responsabilité de la banque pour défaut d’information sur le fonctionnement concret de la clause ;
• responsabilité du devoir de mise en garde si l’opération apparaît, rétrospectivement, mal calibrée par rapport aux capacités financières de l’emprunteur.

Pour les leviers résiduels d’indemnisation, on rappellera utilement que la banque peut également être recherchée au titre de ses obligations issues du règlement technique RTS de l’Autorité bancaire européenne (Regulatory Technical Standards complétant DSP2), encore sous-utilisées en pratique mais qui imposent des standards techniques précis dont la méconnaissance peut compléter, dans certains dossiers, les fondements traditionnels.

Conclusion : un arrêt qui valide une stratégie de défense puissante

L’arrêt du 17 décembre 2025 ne crée pas une jurisprudence radicalement nouvelle. Il s’inscrit dans la lignée de la décision rendue par la même chambre le 25 mars 2026 (n° 24-16.108) sur la clause de bascule en amortissable des prêts in fine, et plus largement dans la continuité de la jurisprudence européenne sur l’exigence de transparence chiffrée.

Mais sa portée pratique est considérable. Elle confirme qu’une clause qui paraît techniquement claire — sur le plan grammatical — peut être déclarée non transparente parce qu’elle ne permet pas à l’emprunteur d’anticiper concrètement les conséquences économiques d’une réception avec réserves. Elle confirme aussi que la confrontation à une norme protectrice (ici l’article R. 231-7 du Code de la construction) renforce le caractère abusif d’une clause contractuelle qui s’en écarte au détriment du consommateur.

Pour les milliers d’emprunteurs ayant souscrit ce type de prêt, l’arrêt rouvre un champ d’action contentieuse fertile. Le cabinet LE BOT Avocat accompagne régulièrement des particuliers confrontés à ces difficultés et procède, sur la base d’une analyse complète du dossier, à la reconstitution chiffrée du préjudice et à la formulation des demandes de restitution les mieux adaptées.

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