Prêt in fine et clause de bascule en amortissable : la banque doit informer l’emprunteur des critères précis dès la souscription – Cass. civ. 1re, 25 mars 2026, n° 24-16.108

Cour de cassation, 1^re chambre civile, 25 mars 2026, pourvoi n° 24-16.108

Quel était le contexte de l’affaire ?

Le 1^er décembre 2009, une banque consent à une emprunteuse un prêt immobilier de 153 741 euros, à taux d’intérêt révisable, présentant une structure complexe : il s’agit d’un prêt in fine pouvant, à terme, basculer en prêt amortissable. L’offre prévoit une période d’anticipation de 24 mois, suivie d’une période de différé d’amortissement de 240 mois (20 ans), puis d’une période d’amortissement de 120 mois (10 ans).

Le prêt est garanti par le nantissement de deux contrats d’assurance-vie d’une valeur initiale de 10 000 euros chacun, et par une hypothèque conventionnelle sur le bien financé. L’un des contrats arrive à échéance en 2018 ; ses fonds sont alors reversés sur le second par avenant.

Une clause du prêt prévoit, au 8^e anniversaire du contrat, une vérification de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie nantis. À partir de cette valeur, le prêteur « détermine » une évaluation à la fin de la période in fine. L’emprunteuse ne peut conserver en in fine que la fraction dont le remboursement sera ainsi établi ; le surplus bascule automatiquement en amortissable, sur la durée résiduelle de la période in fine d’origine.

Mettant en œuvre cette clause, la banque informe l’emprunteuse, le 16 avril 2018, qu’elle doit provisionner le contrat d’assurance-vie nanti à hauteur de 91 680 euros pour maintenir le bénéfice du différé. Faute d’avoir procédé à cet abondement, le prêt devient amortissable à hauteur de 134 749 euros, et n’est maintenu en in fine que pour 18 051 euros (correspondant à la valeur de l’assurance-vie effectivement disponible). Les mensualités passent de 569,48 euros (différé d’amortissement) à 1 201,01 euros — soit plus du double.

L’emprunteuse assigne la banque en justice. Elle invoque le caractère abusif de la clause de bascule et un manquement de la banque à son obligation d’information. La cour d’appel de Paris la déboute. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 mars 2026, casse partiellement l’arrêt sur les deux moyens.

Comment fonctionne une clause de bascule en amortissable ?

Cette clause, inventée par le marketing bancaire des années 2000-2010, présente un avantage théorique pour les deux parties : la banque sécurise le remboursement du capital en imposant à l’emprunteur un retour à un schéma classique si la valorisation du support n’est pas suffisante ; l’emprunteur conserve, sur le papier, le bénéfice de la fiscalité avantageuse du prêt in fine pendant les premières années.

En pratique, la clause peut être ravageuse pour l’emprunteur. Pour deux raisons. D’abord, le seuil de bascule n’est presque jamais explicité dans le contrat : la banque se réserve la « détermination » de l’évaluation à la fin de la période in fine, sans formule chiffrée préalable. L’emprunteur ne peut donc pas, en signant, mesurer le risque concret. Ensuite, la bascule peut survenir longtemps avant le terme initial du prêt : huit ans après la souscription, l’emprunteur découvre brutalement que les mensualités vont doubler ou tripler.

Pourquoi la clause peut-elle être qualifiée d’abusive ?

Le premier moyen de cassation porte sur le caractère abusif de la clause. La règle est posée par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 (devenu, depuis l’ordonnance du 14 mars 2016, l’article L. 212-1 du même code) : sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le test de l’« objet principal » du contrat

Une clause qui porte sur l’objet principal du contrat échappe en principe au contrôle du caractère abusif, à condition d’être rédigée de façon claire et compréhensible. La cour d’appel avait jugé que la clause de bascule entrait dans cette catégorie : selon elle, la clause exposait clairement les conséquences financières du mécanisme et précisait les critères d’évaluation.

La Cour de cassation casse cette analyse en se référant à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne. Depuis l’arrêt Kásler et Káslerné Rábai du 30 avril 2014 (CJUE, C-26/13), il est acquis que « l’exigence selon laquelle une clause contractuelle doit être rédigée de manière claire et compréhensible doit s’entendre comme imposant non seulement que la clause concernée soit intelligible pour le consommateur sur un plan grammatical, mais également que le contrat expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme auquel se réfère la clause concernée, de sorte que ce consommateur soit mis en mesure d’évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques qui en découlent pour lui ».

L’exigence de transparence selon la CJUE

Le test est exigeant. La clarté grammaticale ne suffit pas. Le consommateur moyen, normalement informé et raisonnablement attentif, doit pouvoir, à la seule lecture de la clause :

• comprendre le mécanisme financier en jeu ;
• identifier le ou les seuils précis qui déclenchent la bascule ;
• évaluer les conséquences économiques potentielles, en particulier le montant approximatif des mensualités après la transformation ;
• mesurer ce qu’il doit faire (abondement, versements complémentaires) pour préserver le maintien du différé.

Dans l’affaire commentée, la clause litigieuse renvoyait à une simple « détermination » par le prêteur, à partir de la valeur de rachat constatée au 8^e anniversaire, sans formule, sans pourcentage, sans seuil chiffré. Comme le souligne la Cour : « il ne ressortait d’aucun de ces éléments que l’emprunteur ait été informé, lors de la souscription, du seuil qui déclenchait la transformation des conditions d’amortissement du prêt, à partir de la valeur de rachat du contrat d’assurance-vie constatée au huitième anniversaire du prêt, et ainsi comment fonctionnait le mécanisme auquel était subordonné le maintien du bénéfice de l’amortissement différé sur 20 ans ».

L’absence d’explicitation du seuil rend la clause non transparente. Elle perd son immunité au titre de l’objet principal du contrat. Le contrôle du caractère abusif redevient possible, et il a de fortes chances d’aboutir compte tenu du déséquilibre que crée, pour l’emprunteur, la combinaison de :

• un pouvoir d’évaluation discrétionnaire reconnu à la banque (« le prêteur détermine ») ;
• l’absence de critères chiffrés permettant à l’emprunteur de prévoir le résultat ;
• une asymétrie informationnelle majeure quant à la valorisation effective des supports financiers.

Quel devoir d’information pèse sur la banque ?

Le second moyen de cassation porte sur le devoir d’information de la banque, fondé sur l’article 1147 ancien du Code civil (devenu article 1231-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016). La cour d’appel avait jugé que la banque n’avait pas manqué à son devoir, dès lors que le contrat informait l’emprunteuse de l’incidence de la valorisation des contrats d’assurance-vie sur les conditions du différé d’amortissement.

La Cour de cassation casse également cette analyse, en retenant une formulation puissante qu’il faut citer en entier : « L’établissement financier qui propose un prêt in fine prévoyant que le crédit pourra être transformé en prêt amortissable avant l’expiration du différé d’amortissement initialement stipulé selon la valorisation atteinte par les contrats d’assurance-vie adossés en garantie, doit fournir à l’emprunteur des informations claires et compréhensibles pour lui permettre de prendre sa décision avec prudence et en toute connaissance de cause des risques inhérents à la souscription d’un tel prêt. Il lui incombe à ce titre d’exposer de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme contractuel proposé, sur toute sa durée, afin de permettre à l’emprunteur de comprendre les critères précis conditionnant le maintien du bénéfice de l’amortissement différé et de mesurer, notamment, l’incidence sur les remboursements d’un niveau d’abondement des contrats d’assurance-vie ou d’une dépréciation importante de leur valorisation ne satisfaisant pas ces critères ».

Cette formulation a une portée pratique très large. Elle impose à la banque :

• de fournir, dès la souscription, les critères précis qui conditionneront le maintien du différé ;
• d’expliquer l’incidence chiffrée d’un abondement insuffisant ou d’une dépréciation des supports financiers sur les mensualités après bascule ;
• de couvrir la totalité de la durée du prêt, y compris les périodes intermédiaires de transformation possible ;
• de permettre à l’emprunteur d’évaluer ce qu’il devra faire concrètement pour préserver l’opération.

L’argument de la cour d’appel selon lequel le contrat informait globalement l’emprunteuse que la valorisation de l’assurance-vie avait une incidence sur le différé est rejeté : ce niveau d’information est trop général. La banque devait expliciter les critères de l’évaluation et le rôle de l’abondement complémentaire.

Quelles conséquences pour les emprunteurs concernés ?

L’arrêt du 25 mars 2026 ouvre potentiellement un contentieux de masse. Entre 2000 et 2015, des dizaines de milliers de prêts in fine adossés à des contrats d’assurance-vie ont été commercialisés en France, en particulier pour des opérations d’investissement locatif. Beaucoup d’entre eux contiennent des clauses de bascule rédigées dans des termes très proches de ceux censurés par la Cour : « le prêteur détermine », « selon les conditions prévues par le contrat », sans explicitation chiffrée du seuil.

Pour ces emprunteurs, la décision offre deux leviers cumulables :

• la contestation de la clause sur le terrain des clauses abusives, avec pour conséquence sa qualification comme non écrite (et donc une bascule juridiquement neutralisée) ;
• l’action en responsabilité de la banque pour manquement à son devoir d’information, ouvrant droit à des dommages-intérêts couvrant les surcoûts engendrés par la transformation imprévue.

Ces deux moyens peuvent se combiner. Si la clause est réputée non écrite, le prêt redevient un pur prêt in fine sans bascule, ce qui peut imposer à la banque de revoir intégralement le tableau d’amortissement et de restituer les sommes perçues en surcoût. La responsabilité pour défaut d’information permet, en parallèle, d’indemniser le préjudice subi pendant la période où l’emprunteur a déjà supporté l’augmentation injustifiée des mensualités.

L’arrêt s’inscrit aussi dans le prolongement de la décision rendue le 15 avril 2026 par la Chambre commerciale (n° 25-11.856) sur la prescription de l’action en mise en garde : la combinaison des deux décisions sécurise un cadre temporel favorable aux emprunteurs. La prescription de l’action en mise en garde ne court qu’à compter de l’exigibilité du prêt ; et la qualification de clause abusive peut être invoquée à tout moment, le caractère non écrit de la clause étant relevé d’office par le juge (CJUE, Pannon, 4 juin 2009).

Comment construire une action en pratique ?

Pour l’emprunteur qui se trouve confronté à une bascule en amortissable au titre d’un prêt in fine adossé, plusieurs étapes doivent être suivies pour construire une action solide.

Première étape : récupérer l’intégralité de la documentation contractuelle. L’offre de prêt, ses annexes, la fiche d’information précontractuelle (devenue fiche d’information standardisée européenne pour les prêts immobiliers consentis à compter du 1^er octobre 2016), les conditions générales, les éventuels avenants et tous les courriers échangés avec la banque doivent être réunis. C’est à partir de ces pièces que l’analyse de la clause de bascule pourra être conduite.

Deuxième étape : analyser la clause de bascule au prisme de l’exigence de transparence. Quels sont les seuils ? Sont-ils chiffrés ? Le mécanisme est-il décrit dans son fonctionnement concret ? L’emprunteur, en signant, pouvait-il prévoir le déclenchement de la bascule ? S’il manque un élément essentiel — typiquement le seuil chiffré qui déclenche la transformation — la clause est probablement non transparente, et son contrôle au titre des clauses abusives redevient possible.

Troisième étape : caractériser le déséquilibre significatif. La clause crée-t-elle, par sa structure même, un avantage exorbitant pour la banque ? Le pouvoir d’évaluation discrétionnaire du prêteur, l’absence d’information chiffrée, la sanction brutale en cas de seuil non atteint, l’absence de mécanisme de régularisation graduel sont autant d’indices d’un déséquilibre significatif au détriment du consommateur.

Quatrième étape : chiffrer les surcoûts. Une comparaison entre le tableau d’amortissement initial et le tableau d’amortissement post-bascule permet d’évaluer le surcoût réellement supporté. Cette quantification servira à appuyer la demande de restitution (en cas de clause non écrite) ou la demande indemnitaire (en cas de manquement au devoir d’information).

Cinquième étape : identifier d’autres moyens d’action complémentaires. Le devoir de mise en garde reste mobilisable lorsque l’emprunteur peut être qualifié de non averti. La contestation de la délégation d’assurance-vie, lorsque la banque a accepté en cours de prêt des opérations qui ont vidé les contrats nantis de leur substance, peut également ouvrir une action distincte.

Pour les leviers résiduels d’indemnisation, on rappellera utilement que la banque peut également être recherchée au titre de ses obligations issues du règlement technique RTS de l’Autorité bancaire européenne (Regulatory Technical Standards complétant la directive DSP2 sur les services de paiement) : ces standards techniques imposent des obligations de monitoring et de détection des opérations atypiques qui sont encore sous-utilisées dans le contentieux bancaire et qui peuvent compléter, dans certains cas, les fondements traditionnels.

Conclusion : un arrêt qui consacre l’exigence de transparence chiffrée

L’arrêt rendu le 25 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation prolonge avec netteté la jurisprudence européenne sur l’exigence de transparence des clauses contractuelles. Il rappelle que la clarté ne se réduit pas à la grammaire : elle exige des critères chiffrés et un fonctionnement concret intelligible. Il rappelle aussi que la banque, lorsqu’elle propose un produit complexe comme un prêt in fine à clause de bascule, a le devoir d’expliciter, dès la souscription, les conditions précises et les conséquences potentielles du mécanisme.

Pour les emprunteurs piégés par des bascules brutales en cours de prêt, cet arrêt rouvre un terrain contentieux fertile. La combinaison des moyens — clause abusive, défaut d’information, devoir de mise en garde — permet, dossier par dossier, de remettre en cause des opérations dont la rentabilité affichée à la souscription n’était qu’illusoire et dont la mécanique a fini par se retourner contre l’investisseur.

Le cabinet LE BOT Avocat assiste régulièrement des emprunteurs confrontés à des prêts in fine défaillants ou à des bascules en amortissable mal anticipées. Une analyse rigoureuse de la documentation contractuelle, conjuguée à une stratégie de moyens combinés, permet le plus souvent d’obtenir une issue favorable.

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