Refus de prêt après accord de principe : la banque peut-elle engager sa responsabilité ? – Cass. com., 10 janv. 2012, n° 10-26.149 ; CA Colmar, ch. 1 a, 4 avr. 2018, n° 16/03480 ; Cass. com., 8 nov. 2005, n° 1399 FS-D

Cour de cassation, Chambre commerciale, 10 janvier 2012, n° 10-26.149 ; Cour d’appel de Colmar, Chambre 1A, 4 avril 2018, n° 16/03480 ; Cour de cassation, Chambre commerciale, 8 novembre 2005, n° 1399 FS-D

I. L’accord de principe : un simple engagement à poursuivre les négociations

A. Distinction fondamentale entre accord de principe et offre de prêt

La première chose à bien comprendre pour saisir les enjeux de cette problématique, c’est la distinction capitale qui existe entre un accord de principe délivré par une banque et une véritable offre de prêt au sens juridique du terme. Cette distinction n’est pas qu’une subtilité de vocabulaire : elle détermine l’étendue des engagements pris par la banque et, par conséquent, les recours dont dispose l’emprunteur en cas de refus final.

Juridiquement, une offre de prêt immobilier est un acte très encadré par le Code de la consommation (articles L 313-24 et suivants, anciennement L 312-7). Elle doit obligatoirement être présentée sur un formulaire détachable, mentionner de manière exhaustive et précise toutes les conditions du prêt (montant, durée, taux effectif global, modalités de remboursement, garanties exigées, coût total du crédit, etc.), et respecter un délai de réflexion de dix jours minimum pour l’emprunteur. L’offre régulière lie la banque pendant une durée minimale de trente jours. Dès lors qu’elle est acceptée dans les formes requises, le contrat de prêt se trouve conclu et la banque ne peut plus se dédire.

À l’inverse, un accord de principe, parfois appelé « attestation de financement », « accord préalable » ou « lettre d’intention », ne constitue pas une offre ferme de prêt. Même s’il comporte des indications chiffrées (montant envisagé, durée approximative, taux indicatif), il ne remplit pas les exigences formelles et substantielles de l’offre préalable de crédit. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : un tel document n’engage pas la banque à conclure le prêt. Il traduit seulement son intention favorable, sous réserve de vérifications complémentaires et de validation définitive du dossier.

B. Les « réserves d’usage » : une clause qui préserve la liberté contractuelle

Lorsqu’une banque émet un accord de principe, elle y insère fréquemment la formule « sous les réserves d’usage » ou « sous réserves habituelles ». Cette mention, loin d’être anodine, revêt une importance juridique considérable. Elle signifie explicitement que les conditions définitives du crédit restent à préciser et que la banque conserve la possibilité de vérifier l’ensemble des éléments du dossier avant de s’engager définitivement.

La Cour de cassation a rappelé avec netteté la portée de cette clause dans son arrêt du 10 janvier 2012 (n° 10-26.149). En l’espèce, une banque avait adressé à des emprunteurs un accord de principe « sous les réserves d’usage » pour un prêt immobilier dont le montant, la durée, le taux et les frais de dossier étaient précisés. Après avoir exigé que l’un des co-emprunteurs obtienne un CDI (condition qui fut remplie), la banque a finalement refusé le prêt en invoquant un taux d’endettement trop élevé. Les emprunteurs, qui avaient entre-temps signé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention du prêt, ont assigné la banque en responsabilité.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait condamné la banque, considérant qu’en formulant un accord de principe précisant les éléments essentiels du prêt, elle s’était engagée à formuler une offre conforme et devait poursuivre de bonne foi la négociation uniquement sur les éléments accessoires. La Cour de cassation censure ce raisonnement et casse l’arrêt d’appel. Elle énonce le principe suivant :

« Un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d’usage » implique nécessairement que les conditions définitives de l’octroi de son concours restent à définir et oblige seulement celle-ci à poursuivre, de bonne foi, les négociations en cours. »

Cette formulation est capitale : elle signifie que même si le document mentionne un montant, un taux et une durée, ces éléments ne constituent que des bases de discussion. La banque conserve la liberté d’adapter ses conditions, de réclamer des garanties supplémentaires ou, le cas échéant, de refuser le prêt si l’analyse approfondie du dossier révèle des éléments problématiques (endettement excessif, insuffisance des garanties, évolution défavorable de la situation de l’emprunteur, refus de l’organisme de cautionnement, etc.).

C. Absence de contrat de prêt : conséquences juridiques

Tant qu’aucune offre de prêt n’a été formalisée selon les règles légales et acceptée par l’emprunteur, aucun contrat de prêt n’existe juridiquement. C’est un point fondamental que la jurisprudence ne cesse de rappeler. Même si les parties sont très avancées dans leurs discussions, même si l’emprunteur a déjà fourni de nombreux documents et effectué certaines démarches (signature d’un compromis de vente, paiement d’un dépôt de garantie, réalisation de travaux préparatoires), la banque n’est pas tenue de débloquer les fonds tant que le contrat de prêt n’est pas conclu dans les formes requises.

La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de principe du 19 septembre 2007 (n° 06-15.223) : il incombe à l’emprunteur qui reproche à une banque de refuser d’exécuter un prêt d’apporter la preuve que le contrat de prêt a été valablement conclu, c’est-à-dire qu’une offre de prêt régulière a été émise et qu’elle a été acceptée dans les conditions légales. À défaut de cette preuve, aucune action en exécution forcée du prêt ne peut prospérer, et la banque ne peut être condamnée à verser les fonds.

Cette rigueur s’explique par la nature consensuelle du contrat de prêt et par les exigences protectrices du droit de la consommation. Pour qu’un contrat de crédit immobilier soit valablement formé, il faut non seulement l’accord des volontés, mais aussi le respect d’un formalisme destiné à protéger l’emprunteur contre les engagements irréfléchis. Tant que ce formalisme n’est pas respecté, la banque conserve sa liberté contractuelle.

II. L’obligation de négocier de bonne foi : un garde-fou contre l’arbitraire

A. Le principe de bonne foi dans les pourparlers précontractuels

Si la banque conserve sa liberté de ne pas conclure le prêt, cette liberté n’est pas absolue. Elle reste encadrée par un principe fondamental du droit des contrats : l’obligation de bonne foi. L’article 1104 du Code civil (anciennement article 1134, alinéa 3) dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cette obligation ne vaut pas seulement pour la phase d’exécution du contrat, mais également pour la phase de négociation, c’est-à-dire les pourparlers précontractuels.

Concrètement, cela signifie que même si aucun contrat n’est encore conclu, les parties qui discutent en vue de sa conclusion doivent se comporter loyalement l’une envers l’autre. Elles ne doivent pas entretenir leur interlocuteur dans une illusion trompeuse, ne doivent pas faire des propositions qu’elles savent insincères, ne doivent pas rompre les discussions de manière brutale et sans motif légitime lorsque l’autre partie a légitimement cru à la conclusion imminente du contrat et a engagé des frais ou des démarches en conséquence.

Cette obligation de bonne foi dans les pourparlers est largement reconnue par la jurisprudence, y compris en matière bancaire. Elle découle directement du principe général de loyauté qui gouverne toutes les relations juridiques. La Cour de cassation a eu l’occasion de la rappeler à de nombreuses reprises, notamment dans des affaires où un établissement de crédit avait rompu les négociations de manière brutale après avoir fait miroiter un financement à ses interlocuteurs.

B. La rupture fautive des négociations : critères d’appréciation

La rupture des pourparlers n’est pas, en elle-même, fautive. Chaque partie est libre de mettre fin aux discussions si elle estime que ses intérêts ne sont pas satisfaits ou si elle juge que le projet ne présente pas les garanties suffisantes. C’est le corollaire de la liberté contractuelle : personne ne peut être contraint de conclure un contrat qu’il ne souhaite pas.

Toutefois, cette liberté de rompre les négociations devient fautive lorsqu’elle est exercée de manière abusive, c’est-à-dire dans des conditions qui violent le principe de bonne foi. La jurisprudence a progressivement dégagé plusieurs critères pour apprécier le caractère fautif ou non de la rupture. Ces critères ne sont pas cumulatifs : ils constituent des indices que le juge examine globalement pour déterminer si la banque a commis une faute.

Premier critère : la brutalité de la rupture. Une rupture est considérée comme brutale lorsqu’elle intervient de manière soudaine, inattendue, sans ménagement ni préavis, alors que les discussions étaient avancées et que l’autre partie pouvait légitimement croire à la conclusion prochaine du contrat. Par exemple, si la banque a multiplié les assurances verbales ou écrites indiquant qu’elle était « prête à accompagner le projet », puis se retire du jour au lendemain sans explication, cette brutalité peut caractériser une faute.

Deuxième critère : l’absence de motif légitime. La banque peut toujours invoquer des motifs objectifs pour justifier son refus : taux d’endettement excessif de l’emprunteur, garanties insuffisantes, évolution défavorable du marché immobilier, refus de l’organisme de cautionnement, modification substantielle du projet initial, etc. Si ces motifs sont sérieux et vérifiables, la rupture sera généralement considérée comme légitime. En revanche, si la banque invoque des motifs fallacieux, prétextés, ou manifestement disproportionnés, la faute peut être caractérisée.

Troisième critère : l’état d’avancement des négociations. Plus les discussions sont avancées, plus la confiance légitime de l’autre partie est grande, et plus la banque doit faire preuve de prudence et de transparence dans sa décision de se retirer. Si la banque a déjà procédé à des vérifications approfondies, si elle a donné un accord de principe détaillé, si elle a encouragé l’emprunteur à signer un compromis de vente ou à engager des frais importants (honoraires d’architecte, frais de notaire, travaux préparatoires), elle ne peut pas, sans raison valable, faire volte-face au dernier moment.

Quatrième critère : les frais et engagements pris par l’autre partie. Si l’emprunteur, se fiant aux assurances de la banque, a engagé des dépenses importantes (paiement d’un dépôt de garantie, signature d’un compromis assorti de pénalités en cas de non-réalisation, frais de conseil, frais de déménagement, etc.), la rupture injustifiée des négociations lui cause un préjudice concret. La banque qui rompt dans ces conditions sans motif légitime commet une faute délictuelle.

C. Illustration jurisprudentielle : l’affaire SCI Le Pont d’Or

Un arrêt important de la Cour de cassation illustre parfaitement la mise en œuvre de ces principes : l’arrêt du 8 novembre 2005 (n° 1399 FS-D), rendu dans l’affaire opposant la SCI Le Pont d’Or et la société l’Hôtellerie figeacoise à la Société générale.

Dans cette affaire, une famille avait constitué deux sociétés pour développer un projet hôtelier et de restauration dans un immeuble à réhabiliter. Elle s’était adressée à la Société générale pour obtenir les financements nécessaires. Le 8 décembre 1999, la banque avait communiqué ses « meilleures offres en matière de financement », précisant que ces offres étaient valables jusqu’au 9 janvier 2000 et qu’au-delà, toute variation de taux serait appliquée. Ces premières propositions n’ont pas été acceptées dans le délai imparti.

Le 5 mai 2000, après une réunion entre les parties, la Société générale a confirmé par écrit être « disposée à accompagner » le projet de création de l’établissement hôtelier selon des modalités qu’elle indiquait, tout en précisant que ses propositions ne deviendraient définitives « qu’à la signature d’une offre de prêt en bonne et due forme mentionnant les conditions de taux, d’amortissement et de frais de dossier arrêtés d’un commun accord ».

Le 7 juillet 2000, les deux sociétés ont demandé à la banque de débloquer une partie des fonds nécessaires. La Société générale a alors refusé de s’exécuter en signifiant aux intéressés que ses propositions ne correspondaient pas à un engagement ferme de sa part et qu’elle n’avait pas l’intention d’y donner suite. Les sociétés ont assigné la banque en responsabilité, lui reprochant d’avoir abusivement retiré son offre de financement ou, à tout le moins, d’avoir rompu fautivement les pourparlers engagés.

La cour d’appel d’Agen avait rejeté l’intégralité des demandes, considérant que les offres du 8 décembre 1999 avaient expiré sans être acceptées, que celles du 5 mai 2000 supposaient qu’un accord intervienne et qu’un contrat de prêt soit signé, ce qui n’avait pas été le cas. Selon la cour d’appel, la banque ne pouvait donc se voir reprocher ni d’avoir rompu des pourparlers qui n’avaient pas été entrepris, ni d’avoir méconnu des engagements contractuels qui n’avaient pas été souscrits.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et casse l’arrêt d’appel. Elle relève qu’il résultait des constatations de la cour d’appel elle-même que la Société générale avait, le 5 mai 2000, fait connaître à ses interlocuteurs, sans exprimer aucune réserve, qu’elle était disposée à accompagner leur projet selon des modalités restant à définir. Puis, sans motif légitime, elle avait rompu brutalement et unilatéralement, sans aucune nouvelle perspective de négociation, les pourparlers engagés, contraignant les deux sociétés à rechercher, dans l’urgence, un autre financement.

La Cour de cassation en déduit que, certes, il ne pouvait être reproché à la banque d’avoir, en l’absence de contrat dûment souscrit, refusé de débloquer les fonds demandés (car aucun contrat de prêt n’avait été conclu). En revanche, la banque avait manqué à la bonne foi qui doit présider aux relations commerciales en rompant brutalement les pourparlers sans motif légitime. Ce faisant, elle avait commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité.

Cet arrêt est fondamental car il opère une distinction claire entre deux types de responsabilité : d’une part, l’impossibilité de contraindre la banque à exécuter un contrat qui n’existe pas (responsabilité contractuelle exclue) ; d’autre part, la possibilité de sanctionner la banque pour rupture fautive des négociations sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil, anciennement 1382).

III. Les cas de responsabilité engagée : quand la banque commet une faute

A. Rupture brutale et sans motif légitime

Le premier cas de figure dans lequel la responsabilité de la banque peut être retenue est celui de la rupture brutale des négociations, intervenant sans motif légitime, alors que l’emprunteur pouvait raisonnablement croire à la conclusion imminente du prêt. Ce cas de figure est illustré par l’affaire SCI Le Pont d’Or que nous venons d’analyser.

Concrètement, la rupture est considérée comme brutale lorsque la banque, après avoir multiplié les contacts, les assurances et les encouragements, se retire subitement du projet sans justification sérieuse. Par exemple, si la banque a organisé plusieurs rendez-vous avec l’emprunteur, a étudié en détail son dossier, a validé les différents aspects du projet (apport personnel, garanties, assurances), puis annonce du jour au lendemain qu’elle ne donnera pas suite, cette attitude peut être qualifiée de brutale.

L’absence de motif légitime est également déterminante. La banque ne peut invoquer n’importe quel prétexte pour se dégager. Si elle refuse le prêt en invoquant un motif qui, à l’examen, s’avère infondé ou artificiel, sa responsabilité peut être engagée. Par exemple, si elle invoque un taux d’endettement excessif alors que ce taux était déjà connu au moment où elle a donné son accord de principe, ou si elle manipule les calculs pour aboutir artificiellement à un taux d’endettement prohibitif, son refus pourra être qualifié de fautif.

B. Motifs fallacieux ou prétextés

La jurisprudence sanctionne particulièrement les cas où la banque invoque des motifs fallacieux ou manifestement prétextés pour justifier son refus. Un motif est fallacieux lorsqu’il est objectivement inexact ou lorsqu’il repose sur une interprétation délibérément erronée des éléments du dossier.

Prenons l’exemple de l’affaire jugée en première instance par le tribunal de grande instance de Strasbourg, puis en appel par la cour d’appel de Colmar dans son arrêt du 4 avril 2018 (n° 16/03480). Dans cette affaire, une emprunteuse avait sollicité un financement pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage mixte (habitation et location). Le 12 octobre 2013, la Caisse d’Épargne lui avait adressé un accord de principe « sous réserve de vérification des éléments communiqués, d’un accord définitif de la société de cautionnement SACCEF et de l’obtention d’assurances de prêts ».

Le 11 décembre 2013, la banque avait délivré une attestation d’« accord définitif de financement », indiquant que la demande de financement avait « fait l’objet d’un accord définitif de notre établissement ainsi que de notre société de cautionnement SACCEF ». Forte de cette attestation, l’emprunteuse avait signé, le 10 janvier 2014, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention du prêt, en versant un dépôt de garantie de 20 000 euros.

Pourtant, malgré les relances répétées de l’emprunteuse pour obtenir la signature des offres de prêt, la banque n’a jamais édité ces offres. Elle a d’abord invoqué une situation débitrice du compte bancaire, puis a finalement notifié, le 12 juin 2014, son refus définitif d’octroyer le prêt, en invoquant des « réserves » de la société de cautionnement – alors même qu’elle avait précédemment indiqué que cette société avait donné son accord définitif.

La cour d’appel de Colmar a retenu la responsabilité de la banque. Elle a relevé que l’attestation du 11 décembre 2013 constituait un engagement ferme de la banque quant à l’octroi du crédit et de l’accord de la société de cautionnement. La banque ne pouvait, après avoir ainsi rassuré l’emprunteuse, refuser de régulariser le prêt sans commettre une faute. La cour a également noté que la banque invoquait successivement des motifs différents (situation débitrice du compte, modification du projet, réserves du cautionnement), ce qui démontrait l’absence de motif légitime et sérieux pour justifier son refus.

La cour d’appel a condamné la Caisse d’Épargne à payer à l’emprunteuse la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice matériel (correspondant au dépôt de garantie perdu suite à l’échec de l’acquisition) et 2 500 euros au titre du préjudice moral. Cet arrêt est remarquable car il sanctionne une banque qui, après avoir délivré un « accord définitif de financement », a refusé sans motif légitime de concrétiser cet engagement.

C. L’affaire de la Caisse d’Épargne d’Alsace : une attestation d’accord « définitif » constitutive d’une promesse

L’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 4 avril 2018 mérite qu’on s’y attarde, car il illustre un cas particulier où la responsabilité de la banque a été retenue non pas seulement pour rupture abusive des pourparlers, mais pour non-exécution d’une véritable promesse de crédit.

La cour relève que la Caisse d’Épargne avait transmis à l’emprunteuse une attestation d’« accord définitif de financement » datée du 11 décembre 2013, libellée comme suit : « La demande de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier situé rue Cuvier à La Wantzenau par Mme X a fait l’objet d’un accord définitif de notre établissement ainsi que de notre société de cautionnement SACCEF. »

Cette formulation, qui ne comportait aucune réserve, a été interprétée par la cour comme constituant un engagement ferme de la banque. En d’autres termes, il ne s’agissait plus d’un simple accord de principe obligeant seulement la banque à poursuivre les négociations de bonne foi, mais d’une véritable promesse unilatérale de prêt. La cour énonce d’ailleurs expressément : « La promesse de crédit est un contrat par lequel un banquier promet de mettre des fonds à la disposition de son client. La non-exécution de sa promesse engage sa responsabilité contractuelle envers celui-ci. »

En l’espèce, la cour a considéré que le contrat de prêt n’avait jamais été finalisé « malgré l’engagement ferme de la banque quant à l’octroi du crédit et de l’accord de la société de cautionnement ». Pour s’exonérer de sa responsabilité, la banque invoquait une modification du projet de la part de l’emprunteuse. La cour écarte cet argument en relevant que « la lecture des échanges entre les parties démontre plutôt une modification des apports et autres à l’initiative de la banque suite aux demandes répétées de Mme X, sans qu’il soit rapporté une modification substantielle du projet immobilier ».

La cour rejette également l’argument selon lequel l’absence d’offre de prêt à la signature du compromis exonérerait la banque. Elle juge au contraire que « l’absence d’offre de prêt à la signature du compromis n’est pas de nature à exonérer la banque de sa responsabilité quant à la non-exécution de sa promesse », l’emprunteuse ayant légitimement cru, au vu de l’attestation d’accord définitif, que le financement était acquis.

La cour alloue à l’emprunteuse une indemnisation de 20 000 euros correspondant au dépôt de garantie versé dans le cadre du compromis de vente et qui est resté acquis au vendeur (la corporation ayant depuis été dissoute, rendant impossible la restitution), ainsi qu’une indemnité de 2 500 euros au titre du préjudice moral, Mme X ayant été « privée de la réalisation de son projet immobilier qui lui tenait à cœur ».

IV. Les limites de la réparation : un préjudice strictement encadré

A. Responsabilité délictuelle, non contractuelle

Dans la grande majorité des cas, lorsque la responsabilité de la banque est retenue pour rupture abusive des pourparlers, il s’agit d’une responsabilité délictuelle et non contractuelle. Cette distinction est essentielle car elle détermine l’étendue de la réparation possible.

En effet, tant qu’aucun contrat de prêt n’a été conclu, il n’existe pas de lien contractuel entre la banque et l’emprunteur. Dès lors, la faute de la banque (rupture brutale et sans motif légitime des négociations) constitue un délit civil au sens de l’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382) : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Cette responsabilité délictuelle obéit à des règles différentes de la responsabilité contractuelle. En particulier, elle ne permet pas d’obtenir l’exécution forcée du contrat non conclu, ni une indemnisation correspondant aux avantages qu’aurait procurés ce contrat. Le juge ne peut contraindre la banque à conclure le prêt, ni allouer à l’emprunteur une somme correspondant au gain qu’il aurait réalisé si le prêt avait été accordé (par exemple, la plus-value espérée sur le bien immobilier, ou la différence de taux entre le prêt refusé et le prêt finalement obtenu auprès d’un autre établissement).

B. Exclusion de la perte de chance de conclure le contrat

La jurisprudence a progressivement précisé les contours du préjudice réparable en cas de rupture fautive des pourparlers. Une évolution importante est intervenue avec la réforme du droit des obligations en 2016, puis avec la loi du 20 avril 2018 qui a introduit l’article 1112, alinéa 2, du Code civil. Ce texte dispose désormais :

« Celle [la partie] qui, fautivement, y [aux négociations] met fin ou poursuit des négociations sans intention de contracter, engage sa responsabilité extra-contractuelle dans les conditions du droit commun, sans pouvoir se soustraire aux dispositions particulières relatives aux contrats relevant d’un régime de validité spécifique. En aucun cas la réparation du préjudice résultant de ces faits ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »

Cette disposition, qui codifie une jurisprudence antérieure, pose un principe clair : la rupture fautive des négociations ne peut donner lieu à une indemnisation correspondant aux gains espérés du contrat non conclu. Autrement dit, l’emprunteur ne peut réclamer des dommages-intérêts égaux au bénéfice qu’il aurait retiré du prêt s’il avait été accordé (par exemple, la plus-value immobilière, les revenus locatifs attendus, ou la différence de taux d’intérêt).

Cette exclusion s’explique par un principe simple : tant que le contrat n’est pas conclu, personne ne peut prétendre à ses avantages. Reconnaître un droit à réparation de la perte de chance de conclure le contrat reviendrait, en pratique, à forcer indirectement la partie qui a rompu les négociations à indemniser l’autre comme si le contrat avait été conclu. Or, le principe de la liberté contractuelle s’oppose à ce que quelqu’un soit contraint de conclure un contrat contre son gré.

La Cour de cassation avait déjà affirmé cette solution avant la réforme de 2016. Dans un arrêt du 28 juin 2006 (n° 04-20.040), elle avait jugé que « la rupture, même fautive, des pourparlers, qui résulte de l’exercice du droit de ne pas contracter, n’est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat ». De même, dans un arrêt du 26 novembre 2003 (n° 00-10.243), elle avait censuré une cour d’appel qui avait condamné une partie à réparer la perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés du contrat non conclu.

C. Préjudices réparables : frais de négociation et dépenses engagées en pure perte

Si les gains espérés du contrat non conclu ne sont pas réparables, en revanche, les frais et dépenses engagés dans le cadre des négociations le sont. L’article 1112, alinéa 2, in fine, du Code civil réserve expressément la réparation de ces préjudices en précisant que l’exclusion des gains espérés ne s’applique que « sans préjudice de l’indemnisation des frais exposés ou des pertes subies ».

Concrètement, l’emprunteur peut obtenir réparation des postes de préjudice suivants :

1. Les frais de négociation proprement dits. Il s’agit de tous les frais exposés pour mener les discussions avec la banque et préparer le projet de financement : honoraires d’avocat ou de conseil juridique, frais d’expertise (évaluation du bien, diagnostic technique), frais de déplacement pour se rendre aux rendez-vous avec la banque, frais de constitution du dossier (photocopies, envois recommandés, etc.). Ces frais sont directement liés aux pourparlers et n’auraient pas été exposés si les négociations n’avaient pas eu lieu.

2. Les dépenses engagées en vue de la conclusion du contrat. Il peut s’agir de frais liés au projet immobilier lui-même, dès lors qu’ils ont été engagés en raison de la confiance légitime créée par la banque : honoraires d’architecte pour l’établissement de plans de rénovation, frais de notaire pour la rédaction du compromis de vente, frais de géomètre, études de faisabilité, etc. Ces dépenses, bien qu’elles ne soient pas strictement des « frais de négociation », sont réparables car elles ont été engagées en pure perte du fait de la rupture fautive.

3. Le dépôt de garantie perdu. Dans de nombreux cas, l’emprunteur, se fiant à l’accord de principe de la banque, signe un compromis de vente et verse un dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix de vente). Si le prêt n’est finalement pas accordé et que l’acquisition ne peut se réaliser, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur (sauf si la condition suspensive d’obtention du prêt joue, mais encore faut-il qu’elle soit correctement rédigée). Ce préjudice est réparable dès lors qu’il résulte directement de la confiance légitime créée par la banque. C’est précisément ce qu’a jugé la cour d’appel de Colmar dans son arrêt du 4 avril 2018, en allouant 20 000 euros correspondant au dépôt de garantie perdu.

4. Le préjudice moral. La rupture abusive des négociations peut également causer un préjudice moral, notamment lorsque le projet immobilier revêtait une importance particulière pour l’emprunteur (acquisition d’une résidence principale, projet de vie, investissement familial). Ce préjudice, bien que difficile à évaluer, est réparable. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Colmar, l’emprunteuse a obtenu 2 500 euros à ce titre, la cour relevant qu’elle avait été « privée de la réalisation de son projet immobilier qui lui tenait à cœur ».

5. Éventuellement, une atteinte à la réputation ou aux relations d’affaires. Dans certains cas, notamment pour une entreprise, la rupture brutale des négociations de financement peut entraîner des conséquences sur sa réputation (difficulté à trouver un autre financement, perte de crédibilité auprès de partenaires commerciaux, etc.). Si ce préjudice est prouvé, il peut donner lieu à réparation.

V. Stratégies pour l’emprunteur évincé : comment faire valoir ses droits

A. Constituer un dossier solide

Pour un emprunteur qui s’estime victime d’une rupture abusive des négociations par sa banque, la première démarche consiste à rassembler l’ensemble des éléments de preuve susceptibles d’établir la faute de la banque et le préjudice subi. La charge de la preuve incombe en effet au demandeur : c’est à lui de démontrer que la banque a commis une faute en rompant les pourparlers dans des conditions déloyales.

Les pièces essentielles à réunir sont les suivantes :

1. Tous les échanges avec la banque. Il faut conserver précieusement tous les courriers (papier ou électroniques), tous les emails, tous les SMS, tous les comptes rendus de rendez-vous, toutes les notes manuscrites prises lors des entretiens. Ces documents permettent de retracer chronologiquement le déroulement des négociations et de démontrer l’état d’avancement des discussions. Ils permettent aussi de mettre en évidence les assurances données par la banque et, le cas échéant, les contradictions ou incohérences dans ses explications.

2. L’accord de principe ou l’attestation de financement. Ce document est évidemment central. Il faut en analyser attentivement les termes : comporte-t-il des réserves expresses ? Mentionne-t-il des conditions suspensives (accord du cautionnement, obtention d’assurances, vérification des éléments du dossier) ? Plus les termes sont fermes et moins les réserves sont nombreuses, plus l’engagement de la banque est fort et plus il sera difficile pour elle de justifier un refus ultérieur.

3. Le compromis de vente et la preuve du versement du dépôt de garantie. Si l’emprunteur a signé un compromis de vente en se fondant sur l’accord de principe de la banque, il faut en produire une copie, accompagnée de la preuve du versement du dépôt de garantie (chèque, virement, reçu du notaire). Il faut également vérifier la rédaction de la condition suspensive d’obtention du prêt : est-elle précise ? Mentionne-t-elle les caractéristiques du prêt attendu (montant, durée, taux maximum) ? Une condition suspensive bien rédigée permet, en principe, de récupérer le dépôt de garantie si le prêt n’est pas obtenu. Mais si cette condition n’a pas joué (par exemple parce qu’elle était trop imprécise ou parce que le délai est expiré), le préjudice subi est d’autant plus important.

4. Les justificatifs de tous les frais engagés. Pour obtenir l’indemnisation des frais exposés, il est indispensable de les justifier par des factures, des notes d’honoraires, des relevés bancaires. Il faut donc rassembler tous les documents attestant des dépenses effectuées en vue de la conclusion du prêt et de la réalisation du projet immobilier : honoraires d’avocat ou de notaire, frais d’expertise, frais d’architecte, frais de déplacement, etc.

5. Les échanges relatifs au motif du refus. Il est essentiel de conserver la trace du ou des motifs invoqués par la banque pour justifier son refus. Si la banque a successivement avancé plusieurs motifs différents, cela peut constituer un indice de mauvaise foi. De même, si le motif invoqué est manifestement infondé ou disproportionné (par exemple, un taux d’endettement calculé de manière erronée), cela renforce la thèse de la rupture fautive.

B. Démontrer la confiance légitime et les engagements pris

Pour que la responsabilité de la banque soit retenue, il ne suffit pas de prouver qu’elle a rompu les négociations. Il faut également démontrer que cette rupture a été fautive, c’est-à-dire qu’elle est intervenue en violation de l’obligation de bonne foi. Pour cela, il faut établir que l’emprunteur pouvait légitimement croire à la conclusion imminente du prêt et qu’il a pris des engagements ou engagé des frais en conséquence.

Plusieurs éléments permettent de démontrer cette confiance légitime :

• L’état d’avancement des négociations. Plus les discussions étaient avancées, plus la confiance de l’emprunteur était légitime. Si la banque a procédé à une étude approfondie du dossier, si elle a demandé de nombreuses pièces justificatives (bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs de patrimoine, bilans comptables pour une entreprise), si elle a fait établir une simulation précise du prêt, si elle a sollicité l’accord d’une société de cautionnement ou d’une compagnie d’assurance, tous ces éléments démontrent que les négociations étaient engagées de manière sérieuse et que la conclusion du prêt semblait imminente.

• Les assurances données par la banque. Si la banque a, oralement ou par écrit, encouragé l’emprunteur à poursuivre son projet, si elle a indiqué qu’elle était « disposée à accompagner » le projet, si elle a affirmé que le dossier était « en bonne voie », si elle a fixé des rendez-vous pour la signature des offres de prêt, toutes ces assurances créent une confiance légitime. Plus les termes employés par la banque sont rassurants et fermes, plus il sera difficile pour elle de justifier une rupture ultérieure.

• Les engagements pris par l’emprunteur. Si l’emprunteur, se fondant sur l’accord de principe de la banque, a signé un compromis de vente, a versé un dépôt de garantie, a donné congé à son locataire actuel, a résilié son bail, a fait réaliser des travaux préparatoires, a commandé des études ou des expertises, tous ces actes démontrent qu’il comptait légitimement sur l’obtention du prêt. Plus les engagements pris sont importants et irréversibles, plus le préjudice subi en cas de refus du prêt est significatif.

C. Prouver le préjudice subi

Enfin, pour obtenir une indemnisation, il ne suffit pas de démontrer la faute de la banque : il faut également prouver le préjudice subi et établir un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Autrement dit, il faut démontrer que les dommages subis résultent directement de la rupture fautive des négociations.

Comme nous l’avons vu, les préjudices réparables sont limités aux frais exposés et aux pertes subies, à l’exclusion des gains espérés. Il faut donc quantifier précisément ces frais et ces pertes :

• Chiffrer les frais de négociation et les dépenses préparatoires. Il faut additionner tousles frais engagés en vue de la conclusion du prêt et de la réalisation du projet : honoraires d’avocat, frais de notaire, honoraires d’architecte, frais d’expertise, frais de déplacement, etc. Chaque poste de dépense doit être justifié par une facture ou un justificatif. Le total de ces frais constitue le préjudice matériel réparable.

• Évaluer le dépôt de garantie perdu. Si le dépôt de garantie n’a pas pu être récupéré en raison de l’échec de l’acquisition, il constitue un préjudice direct. Il faut produire la preuve de son versement (chèque encaissé, virement effectué, reçu du notaire) et la preuve qu’il n’a pas été restitué (courrier du notaire, acte constatant la défaillance de l’acquéreur, dissolution de la société venderesse rendant la restitution impossible, etc.).

• Évaluer le préjudice moral. Ce poste de préjudice est par nature plus difficile à quantifier. Il faut expliquer au juge l’importance que revêtait le projet pour l’emprunteur : s’agissait-il de l’acquisition d’une résidence principale pour y fonder une famille ? D’un investissement locatif destiné à préparer la retraite ? D’un projet professionnel (achat d’un local commercial, création d’une entreprise) ? Plus le projet était important et personnel, plus le préjudice moral sera significatif. Les juges allouent généralement des sommes comprises entre 1 000 et 5 000 euros à ce titre, mais le montant peut être supérieur dans des circonstances exceptionnelles.

• Établir le lien de causalité. Il faut démontrer que les frais engagés et les pertes subies sont la conséquence directe de la rupture fautive des négociations par la banque. Par exemple, si l’emprunteur a versé un dépôt de garantie en se fondant sur l’accord de principe de la banque, et que ce dépôt a été perdu parce que le prêt n’a finalement pas été accordé, le lien de causalité est évident. De même, si l’emprunteur a engagé des frais d’architecte pour préparer des travaux de rénovation du bien qu’il comptait acquérir, et que ces frais sont devenus inutiles en raison du refus du prêt, le lien de causalité est établi.

Une fois le dossier constitué, l’emprunteur peut tenter une négociation amiable avec la banque, en lui adressant une mise en demeure motivée réclamant l’indemnisation du préjudice subi. Si cette démarche échoue, il peut saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire) d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le délai de prescription de cette action est de cinq ans à compter de la date à laquelle le préjudice est connu ou aurait dû être connu.

Il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit bancaire, qui saura analyser les pièces du dossier, apprécier les chances de succès de l’action, rédiger les actes de procédure et plaider efficacement devant le tribunal. La jurisprudence en matière de rupture abusive des pourparlers bancaires est en effet complexe et nécessite une expertise juridique pointue.

Conclusion

La question de la responsabilité d’une banque qui délivre un accord de principe puis refuse finalement d’émettre une offre de prêt illustre parfaitement la tension qui existe entre deux principes fondamentaux : la liberté contractuelle et l’obligation de bonne foi. Le droit français a trouvé un équilibre subtil en affirmant que si l’accord de principe n’engage pas contractuellement la banque à conclure le prêt, il l’oblige néanmoins à négocier loyalement et à ne pas rompre brutalement les pourparlers sans motif légitime.

La jurisprudence a ainsi tracé une ligne de démarcation claire : d’une part, l’emprunteur ne peut contraindre la banque à lui accorder le prêt ni obtenir réparation des gains espérés du contrat non conclu ; d’autre part, la banque qui rompt fautivement les négociations engage sa responsabilité délictuelle et doit indemniser l’emprunteur des frais exposés et des pertes subies.

Pour l’emprunteur évincé, l’enjeu est donc double : démontrer d’abord que la banque a commis une faute en rompant les négociations de manière brutale, déloyale ou sans motif légitime ; prouver ensuite le préjudice subi et son lien de causalité avec cette faute. Cette démonstration suppose de constituer un dossier solide, étayé par des pièces écrites et des justificatifs précis.

Les décisions jurisprudentielles analysées dans cet article – l’arrêt de principe SCI Le Pont d’Or de 2005, l’arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2012, et l’arrêt remarquable de la cour d’appel de Colmar du 4 avril 2018 – montrent que les juges sont attentifs à sanctionner les comportements déloyaux des établissements bancaires, tout en préservant leur liberté contractuelle légitime.

Si vous êtes confronté à une situation de refus de prêt après accord de principe, il est essentiel de réagir rapidement, de rassembler tous les éléments de preuve, et de solliciter les conseils d’un avocat spécialisé. Le cabinet lebot-avocat.com accompagne les particuliers et les entreprises dans leurs litiges avec les établissements bancaires et met son expertise au service de la défense de vos droits. N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse personnalisée de votre situation.

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