Défiscalisation immobilière : prescription et « manifestation du dommage » (Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312)

Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, 10 juin 2026, n° 25-14.312, publié au bulletin

Que juge l’arrêt du 10 juin 2026 ?

L’arrêt rendu le 10 juin 2026 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, et destiné à la publication au Bulletin, tranche une question récurrente et lourde de conséquences pour les épargnants : à partir de quand commence à courir le délai pour agir contre celui qui a conseillé un investissement immobilier locatif défiscalisant qui s’est révélé désastreux ?

La réponse de la Cour est claire et protectrice. En matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le délai de prescription ne démarre pas dès la première année de location déficitaire. Il ne court qu’à compter de la « manifestation du dommage », c’est-à-dire du jour où des faits sont susceptibles de révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Constater, au terme d’une première année, que les loyers sont inférieurs aux charges permet seulement à l’investisseur de s’interroger : cela ne caractérise pas encore la réalisation de son préjudice.

En conséquence, la Cour casse l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait déclaré les actions irrecevables comme prescrites, et renvoie l’affaire devant la même cour autrement composée. Pour des milliers d’épargnants engagés dans des opérations de type Robien, Borloo, Scellier, Censi-Bouvard, Pinel ou Malraux, le message est important : une action que l’on croyait éteinte peut, en réalité, être encore recevable.

Quels étaient les faits et le parcours judiciaire ?

Entre 2006 et 2008, un investisseur et la société en commandite simple dont il était le gérant et l’associé majoritaire ont acquis, sur les conseils de deux sociétés spécialisées, plusieurs biens immobiliers ouvrant droit à des réductions d’impôts. Ces biens étaient destinés à la location et financés par des prêts bancaires. L’opération promettait, comme souvent, une rentabilité locative censée alléger l’effort d’épargne grâce aux loyers et à l’avantage fiscal.

La promesse ne s’est pas réalisée. Les loyers perçus se sont révélés insuffisants au regard des prévisions, et la valeur des biens surestimée. L’un des immeubles a même été revendu à perte le 11 février 2016. Estimant avoir été mal conseillés, l’investisseur et la société ont assigné, les 6 et 10 août 2020, les deux sociétés de conseil en responsabilité pour manquement à leur obligation de conseil, et en réparation de leurs préjudices.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 30 octobre 2024, a jugé ces actions prescrites. Son raisonnement : dès la mise effective des biens sur le marché locatif — en 2011 pour l’investisseur, en 2014 pour la société — les intéressés avaient découvert, en comparant recettes et charges, que les premières étaient inférieures aux secondes. Ils étaient donc, selon la cour, en mesure de s’interroger sur la rentabilité réelle de leur investissement. La cour ajoutait que l’aggravation des déficits les années suivantes était « indifférente » puisque le préjudice était déjà connu, et que la revente à perte de 2016 ne constituait pas un préjudice distinct ou nouveau, mais venait seulement corroborer l’absence de rentabilité.

C’est cette analyse que la Cour de cassation désavoue.

Comment se calcule la prescription d’une action en responsabilité du conseil ?

Pour comprendre la portée de l’arrêt, il faut revenir sur deux paramètres : la durée du délai et son point de départ. C’est sur ce second paramètre que tout se joue.

Quel délai s’applique ?

Depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai de droit commun est de cinq ans (article 2224 du code civil). Pour les obligations entre commerçants et non-commerçants, l’article L. 110-4 du code de commerce prévoit aussi une prescription quinquennale.

La loi de 2008 a réduit les anciens délais, souvent décennaux ou trentenaires. Pour les situations nées avant son entrée en vigueur, un régime transitoire s’applique : le nouveau délai de cinq ans court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, mais la durée totale ne peut excéder le délai de dix ans prévu par la loi antérieure (article 2222 du code civil). La Cour rappelle expressément cette combinaison de textes, car les conseils litigieux remontaient à 2006 et 2008, à cheval sur la réforme.

À partir de quand le délai court-il ?

L’article 2224 du code civil fixe une règle dite « glissante » : le délai court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Appliquée à la responsabilité, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, cette règle signifie que le délai démarre au jour où la victime a connu — ou aurait dû connaître — quatre éléments cumulatifs : le dommage, le fait générateur de responsabilité, l’auteur de ce fait, et le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

Tout le contentieux de la défiscalisation se cristallise sur le premier élément : à quel moment le dommage est-il réellement « connu » ? Est-ce dès le premier loyer insuffisant, ou plus tard, lorsque l’échec de l’opération devient certain ?

Pourquoi la « manifestation du dommage » est-elle décisive ?

La Cour de cassation a, de longue date, forgé pour les investissements défiscalisants un critère spécifique : celui de la manifestation du dommage. L’arrêt du 10 juin 2026 le réaffirme avec netteté.

Ce critère se comprend aisément. Un investissement locatif est, par nature, une opération de longue durée : l’équilibre financier se mesure sur dix, quinze ou vingt ans, en tenant compte de la montée en charge des loyers, de la fiscalité, de la revalorisation éventuelle du bien et de l’amortissement du prêt. Une première année déficitaire n’est pas, en soi, anormale ni définitive : elle peut résulter d’une vacance locative initiale, de travaux, d’un décalage de mise en location. Conclure du seul premier exercice négatif que l’opération est ratée serait prématuré.

C’est pourquoi la Cour distingue soigneusement deux situations : la connaissance d’une probable rentabilité déficitaire, d’une part, et la connaissance de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité promise, d’autre part. Seule la seconde fait courir la prescription.

Pourquoi une première année déficitaire ne suffit-elle pas ?

La cour d’appel avait commis, selon la Cour de cassation, une erreur de raisonnement : elle a confondu le moment où les investisseurs étaient en mesure de s’interroger sur la rentabilité de leur opération avec le moment où leur dommage s’était réalisé. Or, juge la Cour, « la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation ».

En d’autres termes, le fait de découvrir, en comparant recettes et charges au terme d’une première année, que les loyers ne couvrent pas les dépenses, ouvre une période d’interrogation et de vigilance ; il ne fige pas encore la certitude de l’échec. Tant que cette certitude n’est pas acquise, le dommage n’est pas « manifesté » et le délai de prescription ne court pas.

La Cour censure aussi, implicitement, l’idée que l’aggravation ultérieure des déficits serait « indifférente ». Pour la cour d’appel, dès lors que le préjudice était « déjà acquis » en 2011 ou 2014, les déficits postérieurs et la revente à perte de 2016 n’y changeaient rien. Ce raisonnement supposait précisément que le dommage était déjà réalisé — ce que la Cour de cassation conteste. Si le dommage n’était pas constitué dès la première année, alors l’accumulation des pertes et la revente à perte conservent toute leur pertinence pour fixer le moment où l’impossibilité d’atteindre la rentabilité s’est révélée.

Le visa retenu est éloquent : les articles 2222 et 2224 du code civil et L. 110-4 du code de commerce. La cour d’appel, en faisant partir le délai trop tôt, a violé ces textes et privé sa décision de base légale.

Quelle portée pour les investisseurs en défiscalisation ?

L’arrêt, publié au Bulletin, a vocation à faire autorité. Sa portée pratique est considérable pour tous ceux qui ont souscrit, parfois il y a quinze ou vingt ans, des opérations de défiscalisation immobilière dont la rentabilité promise ne s’est jamais matérialisée.

Concrètement, il interdit aux conseillers et à leurs assureurs de se retrancher derrière une prescription opposée de manière mécanique. L’argument classique en défense — « vous saviez dès la première année que les loyers ne suffisaient pas, vous êtes prescrit » — est désormais fragilisé. Pour faire courir le délai, le défendeur devra démontrer le moment précis où des faits ont révélé à l’investisseur l’impossibilité d’atteindre la rentabilité, ce qui est une exigence bien plus lourde.

Ce point de départ retardé profite à de nombreux montages : dispositifs Robien, Borloo, Scellier, Censi-Bouvard, Duflot, Pinel, Malraux, résidences de tourisme ou résidences-services avec bail commercial, opérations en loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans tous ces schémas, l’investisseur a souscrit sur la foi d’une simulation financière initiale ; le décalage entre cette simulation et la réalité ne devient une certitude qu’au fil du temps.

Attention toutefois : l’arrêt ne dit pas que la prescription ne court jamais, ni qu’elle est indéfiniment repoussée. Il fixe une méthode. Le juge du fond devra, au cas par cas, rechercher la date à laquelle l’impossibilité d’atteindre la rentabilité s’est révélée à l’investisseur. Cette date peut être tardive ; elle peut aussi, dans certains dossiers, être relativement proche du premier exercice si des éléments objectifs établissaient d’emblée l’échec structurel. Chaque situation mérite une analyse précise.

Quel rôle pour la banque et le conseiller en gestion de patrimoine ?

Si l’arrêt concerne directement des sociétés de conseil en investissement, sa logique intéresse pleinement le droit bancaire. Dans l’immense majorité des opérations de défiscalisation, la banque est un acteur central : elle finance l’acquisition par un prêt, parfois in fine, et il n’est pas rare qu’elle ait elle-même orienté le client vers le produit, via sa propre filiale de gestion de patrimoine ou un partenaire.

Lorsqu’une banque a financé une opération en présentant — ou en laissant présenter — un rendement irréaliste, ou sans alerter un emprunteur non averti sur l’inadéquation du montage à sa situation, sa responsabilité peut être recherchée au titre du devoir de conseil et, le cas échéant, du devoir de mise en garde. Le préjudice classiquement réparé est une perte de chance : celle de ne pas avoir contracté, ou d’avoir contracté à d’autres conditions, si l’information avait été complète et loyale.

L’apport de l’arrêt du 10 juin 2026 est ici déterminant : le même critère de la manifestation du dommage gouverne le point de départ de l’action contre la banque comme contre le conseiller. Un client qui pensait son recours contre l’établissement prêteur prescrit peut donc, à la lumière de cette décision, reconsidérer sa position.

Pour la victime qui cherche des leviers d’indemnisation, l’angle le plus solide demeure la démonstration des manquements au devoir de conseil et de mise en garde, étayée par la simulation financière initiale et les documents commerciaux remis lors de la souscription.

Que faire si vous êtes concerné ?

Si vous avez réalisé une opération de défiscalisation immobilière dont la rentabilité n’a jamais été au rendez-vous, l’arrêt du 10 juin 2026 invite à ne pas renoncer trop vite par crainte de la prescription. Plusieurs réflexes s’imposent.

D’abord, rassembler les pièces : le contrat, la simulation financière initiale, les plaquettes commerciales, les courriers du conseiller ou de la banque, les baux, les avis d’imposition et l’historique des loyers et charges. Ces documents permettront de comparer la promesse initiale à la réalité et de situer le moment où l’impossibilité d’atteindre la rentabilité s’est révélée.

Ensuite, faire dater précisément la « manifestation du dommage ». C’est l’exercice central : ni trop tôt (un simple premier déficit ne suffit pas), ni reporté artificiellement. Un audit du dossier par un professionnel permet d’identifier l’événement révélateur — accumulation des déficits, expertise de valeur, revente à perte, défaillance du gestionnaire, etc.

Enfin, agir sans tarder une fois ce point de départ identifié : le délai de cinq ans, lui, n’a pas changé. L’arrêt retarde le départ du compteur, il ne le supprime pas.

Conclusion

L’arrêt du 10 juin 2026 rééquilibre un contentieux où les investisseurs partaient souvent perdants sur le terrain procédural. En refusant de confondre le doute né d’un premier exercice déficitaire avec la réalisation du dommage, la Cour de cassation rappelle une évidence trop souvent oubliée : un investissement immobilier de long terme ne se juge pas sur une seule année. Le point de départ de la prescription ne peut être fixé qu’au jour où l’impossibilité d’atteindre la rentabilité promise se révèle.

Pour les épargnants déçus par une opération de défiscalisation, comme pour ceux qui s’estiment mal conseillés ou mal financés par leur banque, cette décision ouvre — ou rouvre — un espace d’action. Encore faut-il bâtir le dossier avec rigueur, dater l’événement révélateur et agir dans le délai. C’est précisément là qu’un accompagnement juridique fait la différence.

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