Bien revendu sans autorisation : pas de clause abusive pour l’emprunteur déloyal (CA Nancy, 2 avril 2026, n° RG 25/01275)

CA Nancy, 2e ch. civ., 2 avril 2026, n° RG 25/01275

Que s’est-il passé dans cette affaire ?

Quel était le prêt en cause et quelles clauses ont joué ?

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2010, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe (ci-après « la banque ») consent à un particulier un prêt immobilier « Primo Optionnel » de 253 000 euros, remboursable sur quinze ans après une franchise de 36 mois, au taux de 4 % l’an, pour financer l’acquisition d’un logement avec travaux. Le prêt n’est pas garanti par une hypothèque mais par le cautionnement de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à hauteur de 100 %, montage très courant dont la contrepartie tient dans deux clauses des conditions générales.

L’article 14 des conditions générales stipule, selon la citation qu’en fait l’arrêt, que « l’emprunteur s’engage à aviser le prêteur et la caution en cas de vente du bien financé et à rembourser le présent prêt ». L’article 18 énumère les cas d’exigibilité anticipée, dont, « D’une manière générale, inobservation des obligations prévues dans l’offre de prêt », et ajoute que les emprunteurs s’interdisent, pendant toute la durée du prêt, « De vendre ou hypothéquer cet immeuble ou de nantir les parts donnant vocation à la jouissance et à la propriété de cet immeuble, sans l’autorisation expresse du préteur ». La violation de cette interdiction entraîne, aux termes de la clause, l’exigibilité du prêt.

Que s’est-il passé après la vente du bien ?

Le 17 décembre 2013, l’emprunteur revend le logement financé. L’arrêt constate qu’il le fait « sans en informer la CEPGEE et la CEGC, et l’emprunteur a poursuivi l’amortissement ». Selon la banque, le prix de vente (243 495,61 euros) est encaissé le 30 décembre 2013 sur un compte tenu par elle, puis réparti dès le 8 janvier 2014 par trois virements ; l’emprunteur aurait ainsi « transform[é] frauduleusement un prêt immobilier en prêt de trésorerie ». Les remboursements se poursuivent six ans ; à compter du 15 janvier 2020, les mensualités ne sont plus honorées.

Comment la déchéance du terme a-t-elle été prononcée ?

Il faut le souligner d’emblée : la déchéance du terme du 2 décembre 2020 est prononcée pour défaut de paiement des échéances, non en raison de la vente, dont la banque affirme n’avoir pas eu connaissance. C’est parce que la caution refuse ensuite sa garantie que la banque, privée de son garant, assigne l’emprunteur.

Qu’avait jugé le tribunal judiciaire de Nancy ?

Quel argument l’emprunteur avait-il d’abord soulevé ?

Devant le tribunal, l’emprunteur soutient, selon l’arrêt, que « la déchéance du terme prononcée par la CEPGEE était non avenue, dans la mesure où les sommes prêtées étaient devenues exigibles du fait de la vente du bien financé, selon l’article 14 des conditions générales ». Le prêt serait donc devenu exigible dès 2013, de sorte que la déchéance de 2020 n’aurait plus d’objet ; on devine l’objectif de prescription. Ce choix aura un coût considérable en appel.

Qu’a décidé le tribunal ?

Par jugement du 7 mars 2025, le tribunal condamne l’emprunteur à payer 172 408,62 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 4 % à compter du 20 avril 2021. Il retient que l’emprunteur « avait manqué à son obligation d’exécution du contrat de bonne foi » en vendant sans informer le prêteur et la caution, et que la déchéance du terme « avait été régulièrement prononcée » sur le fondement de l’article 18, faute de régularisation des impayés. La déchéance pour impayés est donc jugée régulière ; le manquement à l’obligation d’information n’intervient qu’en renfort.

Que juge la cour d’appel de Nancy le 2 avril 2026 ?

Quel moyen nouveau l’emprunteur a-t-il soulevé en appel ?

En appel, l’emprunteur change de stratégie et invoque, pour la première fois, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, qui permet à la banque d’exiger, « avec un préavis d’une durée de quinze jours courant à compter d’une mise en demeure par simple lettre recommandée, le paiement de la totalité des sommes dues au titre du prêt », en cas de défaut de paiement d’une seule échéance de 1 791,30 euros. Elle « est présumée abusive selon l’article R. 132-2 du code de la consommation » (aujourd’hui R. 212-2), car « le délai de préavis de quinze jours laissé à l’emprunteur pour régulariser tout ou partie d’une échéance impayée n’est pas d’une durée raisonnable au regard de l’aggravation soudaine des conditions de remboursement ».

La banque ne combat pas ce moyen sur le fond. Elle plaide qu’il « n’est pas soulevé de bonne foi », l’emprunteur ayant « délibérément dissimulé la revente du bien financé » ; subsidiairement, que deux mois se sont écoulés entre la mise en demeure et la déchéance, délai raisonnable au regard des articles L. 312-39 du code de la consommation et 1226 du code civil.

Quels sont les motifs de la cour ?

La cour ne répond pas au moyen tiré de la clause abusive : elle ne dit ni que la clause est abusive, ni qu’elle ne l’est pas. Elle raisonne exclusivement sur le terrain de l’article 1134 ancien du code civil (devenu 1104) et de l’exécution de bonne foi des conventions. Elle déduit des articles 14 et 18 que l’emprunteur devait informer le prêteur et la caution et « solliciter l’autorisation expresse du prêteur avant de vendre le bien financé », puis constate qu’il a vendu sans autorisation et « continué, en connaissance de la clause contractuelle acceptée, à s’acquitter des échéances du prêt jusqu’au 15 janvier 2020 ». Elle en tire le cœur de l’arrêt :

« Il en résulte que M. [Y] [K] s’est volontairement soustrait à l’interdiction de vendre le bien immobilier financé sans l’autorisation du prêteur, et l’a ainsi privé de l’utilité attendue du contrat, caractérisant sa volonté de se soustraire au paiement des sommes exigibles grâce au produit de la vente. »

Relevant que l’emprunteur avait lui-même soutenu en première instance que la vente avait rendu le prêt exigible, la cour juge : « Aussi, M. [Y] [K] ne peut invoquer ce même contrat, et plus précisément le caractère abusif de la clause de déchéance du terme pour défaut de paiement des échéances exigibles à leur date, pour se soustraire à son manquement volontaire à l’interdiction de solliciter l’autorisation expresse de la CEPGEE avant de vendre le bien financé. » Et elle ajoute : « En effet, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle par M. [Y] [K] pour s’opposer à la résiliation du contrat. »

Enfin, « sans porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues entre les parties », la cour « constate que l’exigibilité des sommes restant dues au titre du prêt résulte de la vente du bien financé ». Le jugement est confirmé, avec 3 500 euros supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pourquoi ce raisonnement est-il critiquable ?

Disons-le nettement : le comportement de l’emprunteur, tel que décrit par l’arrêt, n’incite pas à la bienveillance. Mais le droit des clauses abusives ne se distribue pas au mérite : il protège le consommateur en tant que partie faible, et c’est précisément lorsque celui-ci est en tort que l’on mesure si la protection est réelle ou décorative. L’arrêt appelle, selon nous, plusieurs réserves.

La bonne foi peut-elle neutraliser l’ordre public des clauses abusives ?

La protection contre les clauses abusives n’est pas une faveur contractuelle. L’article L. 212-1 du code de la consommation répute non écrites les clauses créant un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Cette protection est d’ordre public et a pour source la directive 93/13/CEE, dont la Cour de justice de l’Union européenne juge de façon constante que le juge national doit examiner d’office le caractère abusif d’une clause dès qu’il dispose des éléments nécessaires.

La cour juge que l’emprunteur déloyal « ne peut invoquer ce même contrat » pour se prévaloir du caractère abusif de la clause. Mais le consommateur qui invoque une clause abusive n’invoque pas le contrat : il invoque la loi contre le contrat. La bonne foi de l’article 1104 gouverne l’exercice des prérogatives nées du contrat ; elle n’a pas vocation à paralyser une règle d’ordre public que le juge doit relever d’office. Le contrôle des clauses abusives est objectif : il porte sur la clause, non sur la personne. La formule « sans porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues » est ici retournée : elle sert à justifier que le juge n’examine pas si ces droits sont eux-mêmes conformes à la loi.

La clause d’interdiction de vente est-elle elle-même abusive ?

Seconde faiblesse, plus profonde : pour écarter la clause de déchéance pour impayés, la cour s’appuie sur une autre clause, celle qui interdit de vendre sans l’autorisation expresse du prêteur sous peine d’exigibilité. Or cette clause n’a fait l’objet d’aucun contrôle.

Une clause qui permet au professionnel de résilier de plein droit, par simple notification, en cas de vente du bien par un emprunteur qui continue à rembourser, relève naturellement de la présomption d’abus de l’article R. 212-2, 4°, du code de la consommation (ancien R. 132-2) : résiliation sans préavis d’une durée raisonnable. Elle interroge aussi au regard de l’article L. 212-1 : aucune hypothèque n’a été consentie, une société de cautionnement garantit le prêt à 100 %, et la banque ne subit, tant que les échéances sont payées, aucun préjudice tiré de la vente. Interdire à un propriétaire de vendre son bien pendant quinze ans, sous peine de rembourser sur-le-champ 250 000 euros, crée-t-il un déséquilibre significatif ? La question méritait d’être posée d’office. Si cette clause est réputée non écrite, l’édifice s’effondre : il ne reste qu’un manquement à une obligation d’information, sanctionné par la responsabilité contractuelle, sous réserve d’un préjudice démontré, et non par l’exigibilité du prêt.

La déchéance a été prononcée pour impayés, pas pour la vente : y a-t-il substitution de motif ?

Troisième réserve. La déchéance du terme a été notifiée le 2 décembre 2020, après une mise en demeure visant exclusivement les échéances impayées ; la banque n’a jamais prononcé la déchéance en raison de la vente. Elle soutient certes en appel que l’emprunteur « est contractuellement déchu du terme par le seul effet de la revente du bien financé », mais cette exigibilité n’a jamais été mise en œuvre, alors que l’article 18 exige « une simple notification faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception ». En « constatant » que l’exigibilité « résulte de la vente du bien financé », la cour substitue à la cause invoquée en 2020 (les impayés) une cause (la vente de 2013) qu’aucune notification n’a activée : une exigibilité rétroactive de fait, sans mise en demeure ni préavis, soit exactement le mécanisme que la jurisprudence sur les clauses de déchéance cherche à encadrer. Et si l’exigibilité date de 2013, une question de prescription se pose pour une action engagée en 2021 ; l’arrêt ne l’aborde pas, l’emprunteur ne l’ayant apparemment pas soulevée. Piste à retenir pour les confrères.

Dernière réserve : si la banque a assigné l’emprunteur, c’est parce que la CEGC a refusé sa garantie. Ce préjudice, s’il existe, relève de la responsabilité contractuelle ; il ne justifie pas de priver l’emprunteur de la protection légale contre une clause abusive. La cour a fait payer à l’emprunteur la défaillance de la caution par un détour qui contourne le droit de la consommation.

Comment cet arrêt s’articule-t-il avec la jurisprudence récente ?

Où en est le contentieux de la clause de déchéance du terme ?

Les clauses de déchéance du terme des prêts immobiliers sont de plus en plus souvent déclarées abusives : clause sans mise en demeure préalable (CA Metz, 26 févr. 2026, n° 24/02013), clause sans délai raisonnable (CA Saint-Denis de La Réunion, 27 févr. 2026, n° 23/00989). Surtout, la cour d’appel de Paris a jugé, dans un prêt immobilier, qu’un préavis de quinze jours ne suffit pas (CA Paris, pôle 5 ch. 6, 18 févr. 2026, n° 24/13463) : c’est exactement la clause en cause à Nancy. La Cour de cassation a d’ailleurs été saisie pour avis sur ses conséquences en saisie immobilière : voir ce que change l’avis du 21 mai 2026.

Comment les banques tentent-elles de contourner cette jurisprudence ?

Face à ce mouvement, les banques cherchent des voies de contournement. La cour d’appel d’Agen a admis que la banque obtienne la résolution judiciaire du prêt malgré une clause de déchéance abusive (CA Agen, 13 mai 2026, n° 25/00210). L’arrêt de Nancy relève de la même veine avec une technique différente : plutôt que de substituer la résolution judiciaire à la déchéance contractuelle, il neutralise le moyen par la bonne foi et déplace la cause de l’exigibilité vers une autre clause. Dans les deux cas, le juge s’épargne de tirer les conséquences concrètes d’une clause abusive ; mais à Agen, il examine au moins la gravité de l’inexécution, alors qu’à Nancy un constat de déloyauté suffit à fermer la porte.

Rien n’indique que la Cour de cassation validerait une telle neutralisation d’une règle d’ordre public ; mais les banques s’en serviront chaque fois qu’un emprunteur aura manqué à une obligation contractuelle accessoire.

Que peut faire un emprunteur dans une situation voisine ?

Comment distinguer sa situation de celle jugée à Nancy ?

L’arrêt repose sur un faisceau de circonstances cumulées : interdiction expresse de vendre sans autorisation, vente non déclarée, absence de remboursement anticipé malgré l’encaissement du prix, dissimulation prolongée six ans et, surtout, contradiction de l’emprunteur qui avait lui-même soutenu que la vente rendait le prêt exigible. C’est en montrant qu’une ou plusieurs de ces circonstances font défaut que l’on écarte l’arrêt.

Le cas le plus fréquent est celui de l’emprunteur qui a vendu en informant la banque, souvent par le notaire, et affecté tout ou partie du prix au remboursement anticipé : aucune « volonté de se soustraire au paiement » ne peut être retenue, et la clause de déchéance pour impayés doit être examinée normalement. Si le contrat ne contient qu’une obligation d’information, sans interdiction de vendre, le manquement ne peut être sanctionné que par des dommages-intérêts, et l’arrêt, qui repose sur le « manquement volontaire à l’interdiction de solliciter l’autorisation expresse », est inapplicable. Enfin, si la banque a eu connaissance de la vente par d’autres voies (encaissement du prix, courrier du notaire) et a continué des années à percevoir les échéances, c’est elle qui manque à la bonne foi en invoquant tardivement la clause.

Quels arguments soulever en défense ?

Face à une banque qui s’appuie sur l’arrêt de Nancy, trois lignes de défense doivent être soulevées ensemble, dès la première instance. D’abord, demander au juge de contrôler d’office le caractère abusif de la clause de déchéance pour impayés et de la clause d’interdiction de vente (art. L. 212-1 et R. 212-2, 4°, C. consom.). Ensuite, contester la substitution de cause d’exigibilité : la banque qui a prononcé la déchéance pour impayés ne peut se prévaloir en cours de procédure d’une cause jamais notifiée, et si elle le fait, il faut en tirer toutes les conséquences, prescription comprise. Enfin, éviter l’erreur commise à Nancy : soutenir soi-même que le prêt était exigible dès la vente, puis invoquer le caractère abusif de la clause. Avant tout échange écrit avec la banque, gardez à l’esprit que chaque reconnaissance écrite peut être retournée contre vous.

Faut-il renoncer à contester une déchéance du terme quand on a vendu son bien ?

Certainement pas. L’arrêt de la cour d’appel de Nancy du 2 avril 2026 est une décision d’espèce, rendue dans un contexte de dissimulation prolongée et de contradiction procédurale. Sa motivation, qui neutralise par la bonne foi une protection d’ordre public que le juge doit relever d’office, et qui fonde l’exigibilité sur une clause dont le caractère abusif n’a pas été examiné, nous paraît fragile ; elle ne préjuge pas de la position de la Cour de cassation.

La leçon est double. La contestation d’une déchéance du terme abusive reste une arme efficace, à condition d’être maniée avec cohérence dès la première instance et d’être accompagnée d’une demande de contrôle de toutes les clauses d’exigibilité anticipée. Et la vente d’un bien financé ne doit jamais rester dans l’ombre : informer la banque et la caution par écrit, en conserver la preuve et, le cas échéant, rembourser par anticipation sont les meilleures garanties contre un reproche de déloyauté. Si votre banque vous réclame la totalité d’un prêt après la vente d’un bien financé, ou invoque un manquement contractuel pour écarter vos arguments, faites analyser votre contrat par un avocat en droit bancaire avant de répondre.

FAQ — Vente du bien financé, déchéance du terme et clause abusive